济宁嘉祥国际商贸城2009年营销招商推广计划纲要.doc

嘉祥国际商贸城 鲁西南经济圈·国际化商业特区 嘉祥国际商贸城09年营销、招商推广计划纲要 （09年2月2日-9月1日） 创实地产服务机构 济宁嘉祥项目组 2009年01月17日 一、嘉祥国际商贸城09年工作节点要求 时 间 阶段性工作 工作描述 2月2日-2月15日 重塑项目VI系统 项目工地围挡陈旧，需要重新提炼项目卖点，并完成项目主色调的调整。 2月2日-2月30日 项目网站建设 为配合项目整体形象的树立，以及招商、销售的迫切需要。 2月2日-2月30日 项目招商手册编制 丰富和完善项目招售道具，形成成品。 2月下旬 老客户遗留问题处理 老客户遗留问题主要有：返租、卷帘门内玻璃门的处理、违约金支付。 3月1日-3月15日 招商启动 在济宁、临沂、济南、枣庄煤矿等地发布招商信息。通过网络、平面媒体、短信... 3月15日-4月1日 与政府握手招商 达成以政府的名义出面牵头对外招商，对外发布信息，增加公信力。 4月1日-4月15日 汽车站圈地 4月中旬与政府就汽车站事宜至少达到圈地进程。 4月1日-4月15日 阶段性工程进度 在该时间节点全面完成一期北区的道路、水电、绿化交付标准。 4月1日-4月30日 教育、水电优惠政策 在本节点须完成与相关政府部门沟通，使本案进入政府扩大内需项目，以获取业户子女享受无条件进入嘉祥优秀学校就读资格和项目水电费用享受民用水电的收费标准。 5月1日-5月20日 汽车站动工 该节点汽车站动工强势拉动项目招商、销售。 5月1日-5月31日 招商全面启动 5月份招商纳入首要工作，争取在5月底招商率达到70%。 6月31日 一期南区达到交付 在该时间节点全面完成一期南区的道路、水电、绿化交付标准。 7月31日 二期 在该时间节点全面完成一期、二期的道路、水电、绿化交付标准。 8月中旬 整体交付 6、7月份全面交房，预留1-2各月时间供业户装修、备货。 9月1日 整体营业 商贸城一期、二期整体营业。 二、项目下阶段操盘主题思路整理 基于项目目前的销售现状以及即将开展招商工作的需要，从通盘的角度考虑： 项目招商、销售、经营的压力： A、本案目前销售支撑为汽车站的兴建，而前期汽车站的兴建无法支撑整个项目，那么势必导致客户的继续观望。09年9月1日整体营业，7月招商达到70%，若此计划能够顺利达成，那么对于整个项目来讲仍然无目标消费客群，会形成卖场冷清的局面。 B、由于一期建设周期和销售周期较长，加上市场口碑欠佳，目前虽然做了很多树立项目美誉度的事情，但对于项目开发周期过长的实质性问题仍然未能解决，所以对于一期的推售来讲仍然相当困难，从全盘考虑，在接下来的工作中建议在6月中旬左右应该将项目二期进行对外发布，并确定主题。 C、考虑一期的营业过程中车站的建设周期的原因不能与商贸城开业时间叠加，可能一期开业会有市无人，无客群旺场，同样会对剩余房源的招商、销售形成压力。 D、停车位的问题？ 2、营销建议： A、一期中的主通道C-6B、C-6、C-7、C-8、C-9、C-9B作为民族特色餐饮一条街。形成目标消费。以此来达到项目地旺场的目的。 B、二期主题亮相： Living park 体 验 式 休 闲 购 物 公 园 通过该概念的推出，使其提升一期物业，促进一期招商、销售。 民族餐饮一条街实操分析： 嘉祥县餐饮消费价格普遍偏高，而且餐饮结构比较单一。原嘉祥最集中的餐饮为呈祥街，由于石雕艺术公园的落成占用该街道，导致该街道餐饮停业，而在嘉祥无法寻求合适位置而消声。因此而停业的名餐饮有：莱芜高记羊汤馆、满嘴香排骨苑、胶东庄户人家、洞庭鱼头王、鸽香园、民俗村等。 C-6B、C-6、C-7、C-8、C-9、C-9B一二层总建筑面积约6000平米，街道约100米长。本案规划设计中主通道无货车通行，且该主通道与项目二期相连，同时与二期的业态、功能定位相一致，符合项目早期定位。 招商面积分配预算：800平米餐饮两家、500平米餐饮4家、200平米餐饮12家。共计6000平米，按此计算，其规模条件完全具备餐饮一条街的要求。 条件准备： A、排烟道：建议该房源全部布置外挂排烟道，直达顶层，安装油烟过滤网，以达到餐饮入住要求； B、停车位：6000平米餐饮至少要求300个停车位。故建议在一期住宅的地块建立大型停车场，并在停车场和餐饮一条街之间设立高级旅游观光车，从客户下车到客户走出饭店提供全程接送服务，以此解决停车问题。 4、LIVING PARK 解析：Living p