海南神州半岛项目整体定位.ppt

* 启动区及项目分期建议 * 启动区建议一：项目西侧游艇码头板块block1 优势： block1紧邻游艇码头配套区，在游艇码头区率先启动的情况下，住宅物业选择block1率先启动有利于展示核心配套，建立市场热度 block1是整个项目地块本体价值最低的区域，以价值较低的地块率先启动，有利于项目后期以资源较好的单位博取高溢价 Block1内部游艇码头可以与住宅同时开发，避免日后开发对游艇码头造成的干扰 劣势： block1昭示性和进入性较差，不利于项目集中展示 block1以高层和类别墅产品为主，此类产品缺乏市场关注度，在区域尚未成熟时入市风险较大 * 启动区建议二：项目东侧莲花高速与西桥之间地块 优势： 地块昭示性和进入性较好，有利于项目进行集中展示 地块内部物业类型丰富，包括高层、联排、一线独栋，有利于扩大客户范围 地块资源相对较好，可观一线内海海景、二线外海海景和部分神州半岛本岛景观 劣势： 与游艇距离较远，难以形成直接联系，游艇配套价值大打折扣 含有部分价值较高一线地块，初期入市易造成价值贬损 * 启动区选择：从游艇码头区block1启动 昭示性与进入性较好 难以建立直接关联 东侧莲花高速与西桥间地块 价值最低，后续地块提升空间较大 昭示性与进入性较差 联系紧密，可同时开发 游艇码头地块block1 启动地块 与游艇的关联 昭示性、进入性 价值提升 小结 游艇配套是社区核心资源，住宅启动应充分考虑对游艇设施的借势 价值较高，后续地块也存在提升空间 项目初期应充分榨取游艇配套价值，依靠游艇提升弱势地块价值 未来本项目将选择从游艇码头区block1启动，由于block1整体体量较大，一期可只开发其中一部分，将私密性较好的地块留至以后开发 两个前提条件必须满足：1.游艇码头已经完工并交付使用；2.社区主干道已建成通车 * 项目分期建议：项目分为四期开发，以游艇码头区block1启动，随后开发项目东侧地块，最后开发项目中部资源和私密性最佳的地块 一期 二期 三期 四期 一期 二期 三期 四期 借助游艇码头强势配套，以低密度小联排加少量公寓启动，降低风险 考虑通达性和昭示性，选择项目东侧地块，充分做到产品多元化，首次推出游艇入户大独栋作为价值标杆 开发项目中部地块，资源和私密性较好，产品包括高层和中大独栋 集中开发资源私密性最佳的一线临海地块和block1的剩余地块，以一线临海大独栋为主力，带动公寓实现高溢价 四期 * THANK YOU THE END * 让更多的人享受真正的地产服务 世联地产 2010 3 You enjoy. We serve. * * 公寓仅需满足部分生活功能，弱化厨房、餐厅等功能，但是适当增强套房功能 小面积公寓弱化厨房、餐厅等居住功能空间 两房以上的大面积公寓可以适当增强套房功能，方便多个家庭同时度假居住的要求 情趣空间尽量不单独留出，采用大房间自由区隔的方式解决 套房 * 别墅则另外适当增强室外活动空间，大面积私家园林院落、大露台，甚至可以考虑赠送私家泳池 大面积的私家园林是高端度假别墅必不可少的要素 一个大露台，可以闲坐观景 泳池是三亚度假必不可少的元素，而买别墅送泳池，让客户感觉更加超值 大院落 大露台 泳池 * 强调景观与采光，增大开间，减小进深，特别关注观景阳台和大面积窗户 利用观景阳台和窗户增大景观面，特别是客厅和主卧的景观面 减少进深，增强舒适性 增强观景阳台和观景窗的造型趣味性 * 产品设计核心：度假氛围的强化 产品设计的核心：度假氛围的强化 原则一：突出景观面 景观大于朝向，景观价值是产品设计的基本面，必须保证室内主要功能空间的景观面，并利用灰空间的过渡将外部景观引入室内 原则二：强调舒适性 度假物业客户对于面积的赠送较不敏感，从客户角度考虑，本项目的面积赠送以满足居住舒适性为前提，建议以大尺度露台、院落为主要赠送手法，可不设置地下室 本项目产品设计研究思路 产品借鉴 基本设计要点 价值提升点 放松 私密 健康养生 奢华体验 商务交际 高端客户度假需求特征 * 设计师充分考虑了度假者的行为习惯，强化了活动空间的景观打造 主要生活空间采用U字形的空间布局结构，主卧、客卧之间通过凉廊相互连接，保证了主人活动空间的私密性 通过入户走廊、凉廊、露台、泳池形成一条纵向的景观通轴，实现步移景换的效果 活动空间 花园 居住区 操作区 主轴 大独栋户型借鉴： Laguna Phuket 悦榕庄度假别墅，U型空间和景观主轴的穿插，保障了私密性和景观效果 * 主卧、餐厅、休息厅，娱乐室这些住户所在时间最长的功能空间，分配与景观最佳位置，加大面宽，加大采景； 在主景观方向上，增加连接外界与室内空间的大型观景露台； 动静分区，休息厅与娱乐间分布在一起，主卧和餐厅分布在一起； 采用类似吊脚楼的方式，将