淮南淮矿项目商业发展策略及定位报告_中.ppt

4 项目商业定位/主题商业成功定位的法则/确定主题 对于追随型的同质业态竞争定位策略，其商业客户特征与区域现存同类业态基本一致，或者有所创新； 对于通过创新型的错位业态竞争定位所确立的业态内容，还须结合项目自身规模所带来的辐射效应、区域商业客户消费水平，以及区域资源禀赋，来确定项目商业主题。 商业主题 考虑关键因素 地块特性：地块规模决定的其上盖物业规模及由此产生的辐射能力 区域资源禀赋：区域可供借势的历史文化及自然景观资源 区域商业现状：从区域商业客户商业消费能力来判断区域客户对本业态的支撑度。 创新型错位竞争定位策略下的业态 区域商业现状 外部竞争情况 项目发展期望 战略定位 业态内容 区域商业现状 外部竞争情况 商业发展趋势 地块特性 区域商业现状 区域资源禀赋 商业主题 项目商业整体定位 5 项目商业定位/主题商业成功定位的法则/商业定位价值逻辑 战略定位、业态内容、商业主题构成一个商业项目完整定位的三大支撑点，这三大支撑点及由此构成的项目商业整体定位遵从下面的推理逻辑。 项目定位建议 商业成功定位法则 项目商业定位建议 项目住宅定位建议 项目商业定位深化 * 本项目商业物业定位战略：创新型的错位业态竞争定位 区域商业现状 外部竞争情况 区域商业业态以中低端的日常类生活消费业态为主； 区域商业发展停留在大型超市阶段，且随着商业街拆迁以及华润苏果店东迁，区域大型超市出现空白； 项目首先应立足区域商业发展现状，填补区域商业空白，并适度提升区域商业档次、丰富商业形态。 谢家集商圈及区域内几大待建项目在零售业态会对区域中消费客群及投资客群形成分流； 由于谢家集商圈规模较大、业态丰富、发展更为成熟，本区域商业在正面竞争中处于劣势； 激烈的外部竞争，促使本项目寻求差异化业态定位。 项目发展期望 项目商业部分要承担其克服区域不利形象，带动住宅价值提升的任务； 通过商业项目实现资源整合，打造区域标杆的同时，获取丰厚回报，塑造企业品牌形象； 项目的期望要求项目适度跳出区域市场，规避竞争，进行完美演绎。 站在区域商业现状的基础，权衡外部市场竞争情况，同时以项目发展期望为导向，确定项目定位战略为创新型的错位业态竞争定位。 项目商业定位/定位建议/确定战略 1 根据确立的创新型的错位业态竞争定位战略，项目具体业态内容通过研究区域商业与竞争商业的空白点，建立在对商业发展趋势的把握下，进行业态的遴选，确立以旅游文化+购物+餐饮+娱乐休闲的商业业态为项目的核心业态。 项目商业定位/定位建议/确定业态 2 Text Text Text Text 区域商业业态及其层级 区域商业为中低端的生活类商业业态，为片区级商圈辐射面 外部竞争商业业态及其层级 谢家集商圈目前为百货+专业市场+超市的业态格局，业态档次中等，辐射范围较大 区域竞争项目未来将以购物、休闲娱乐为发展方向 两者主力都是中端的零售业态。 区域商业业态发展趋势 淮南城市消费文化形态，目前主要处于盲从文化阶段，个性文化是发展趋势。 区域商业发展滞后淮南整体商业发展，目前区域商业发展处于起步阶段，消费文化尚未形成。 旅游文化+购物+餐饮+娱乐休闲商业业态 地块特性 地块规模较大，使其物业具有较强的辐射能力 区域商业现状 区域商业消费水平较低，中高端消费力有限，必须跳脱区域制造需求 区域资源禀赋 借势区域历史文化及景观资源 项目商业定位/定位建议/确定主题 3 结合项目自身规模所带来的辐射效应、区域客户商业消费水平以及区域资源禀赋，同时立足本项目确定的旅游文化+购物+餐饮+娱乐休闲商业业态的特征，确定项目商业主题为：旅游文化，以旅游文化实现项目的突破。 商业主题圈层 旅游文化 购物、餐饮 娱乐休闲 第一圈层 第三圈层 第二圈层 核心主题 第二主题 第三主题 主题： 10 区域商业现状 外部竞争情况 项目发展期望 创新型的错位业态竞争定位 旅游文化、购物餐饮、休闲娱乐消费业态 区域商业现状 外部竞争情况 商业发展趋势 地块特性 区域商业现状 区域资源禀赋 旅游文化主题 八公山旅游文化商业中心 打造以旅游文化为特色，集购物餐饮、休闲娱乐为一体的商业中心 旅游文化特色 商业业态 打造区域旅游文化消费地，融入区域历史人文元素，形成体验淮南文化的商业亮点 淮南文化体验中心 塑造街区式商业格局、利用广场、绿化营造特色商业氛围。 特色商业空间 项目商业定位/定位建议/商业整体定位的确定 4 商业中心四大主题功能 动感娱乐休闲 精神家园 概念吸引点：KTV，娱乐城 强调视觉享受、精神体验 打造成区域的精神堡垒 主题购物 乐购空间 概念吸引点：主题店、专卖店 强调购物的体验性 打造成区域购物中心和游逛街区 旅游文化体验 品味淮南 概念吸引点：汉文化、豆腐餐饮文化、旅游纪念品、特产 强调文化氛围的营造以及对