淮海西路、城市综合体项目定位报告.ppt

H地块商业定位——大型商业广场 大型商业 广场 选址依据： ? H地块地处轨道交通站点 附近，人流密集度最大。 ? H地块临街面较大，有助 于商业的展示需求。 该区块的交通优势及 土地性质将有助于结 合商务办公和SOHO 物业，打造成区域标 志性建筑。 主题定位： 引领地方时尚，提升休闲生活品质的大型综合性商业广场心， 打造徐州市中的五彩缤纷的新潮生活。 定位目标： 打造成淮海西路未来新城市商业新秀，以全新的商业业态引导大众消费 ，提升消费结构。 定位依据： ? 徐州现有商业主要以传统百货加卖场的形式，业态结构老化，影响 项目的人气度。综合型商业形态日趋成为徐州未来发展方向。 ? 徐州现有商业品牌时尚感、国际化趋势初步呈现，未来将进一步提 升国际化水平，为一批成熟国际品牌入驻带来机会，这类品牌需要 品质较好的商业项目来承载，而核心商圈现有的传统百货显然已不 适合。 ? 一些综合型休闲类项目无法在小规模的单体项目中体现，一般选择 综合性强的购物中心。 ? 项目未来轨道交通的导入，将能大大增强商业的客流量，应充分利 用交通带来的人流优势，开发综合性商业。 200 H地块商业定位——大型商业广场 Huaixi International Plaza ——淮西国际商业广场 一站式 充分利用项目地块便利的交通优势及丰富的客流资源，通过集中 式与开放式的商业结构，有效集中人群，同时满足客群不同的消 费需求，做到一站式的消费体验。从而打破徐州传统的百货经营 模式，通过体验式购物，大大增强客群的消费动力。 特色亮点：品牌国际化，体验式消费，集中式及开放性结合。 特色购物 餐饮、休 闲娱乐 综合型商业广场 一站式 体验式 201 * 苏C——淮海西路/城市综合体项目定位报告 2011年10月 宏观市场总结 市场研究总结 项目地块理解 国内外参考案例 项目体量推导 项目总体定位 可开发产品研究 项目各功能区域定位 附件 2 徐州宏观市场总结 ● ● ● ● ● 徐州产业结构的进一步升级，第三产业的快速发展，有助于商贸服务业的发展，从而带动商业地 产的开发。 徐州连通南北、沟通中西，地理位置优越和经济规模较大，以及江苏四大中心城市建设、三大都 市圈建设等机遇条件，有利于吸引外来投资者，也促使中外商家更加积极开拓徐州商业市场； 徐州旅游资源丰富，旅游收入增长潜力巨大，旅游业繁荣在一定程度上促进了商业、娱乐业、餐 饮业的快速发展，同时丰富的业态也刺激了更多的旅游消费人群，以及淮海经济区周边城市高档 客流的引入； 近年徐州市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，使人们时尚休闲、精品购物 以及商品品牌质量提出了更高的要求，消费需求的稳步增加，将带动商业消费形成较大的市场发 展空间； 周边区域大范围的旧城改造项目，对项目的发展起到很好的推动作用。 3 商业市场总结 5 徐州市商业分布 徐州市的核心商业区集中在市中心 多个绿化广场周边及淮海中路沿 线，按照商业物业的集中程度和市 场认知度，徐州市目前业已成型的 市级商圈为： 核心商圈 ? 火车站商圈 ? 彭城广场商圈 ? 人民广场商圈 淮海广 场商圈 彭城广 场商圈 人民广 场商圈 另外，在一些新兴住宅区以及大学 东部 商圈 矿大 商圈 新城 商圈 6 城周边，发展出了一批以生活配套 为主的区域级商圈： ? 东部商圈 ? 矿大商圈 随着市政府及相关职能机构搬迁至 新城，未来将逐渐兴起成为又一个 主要商圈： ? 新城商圈 商业现有及未来供应量 商业现有供应量分布 未来商业供应量分布 4% 7% 5% 0% 2% （2015） 18% 2% 66% 淮海广场商圈 彭城广场商圈 人民广场商圈 东部商圈 矿大商圈 新区商圈 54% 24% 8% 10% 淮海广场商圈 彭城广场商圈 人民广场商圈 东部商圈 矿大商圈 新区商圈 ?从商业整体体量分析，现有优质商业项目较为集中分布在彭城广场、人民广场商圈 ?未来5年内，彭城广场及新城区将出现集中放量供应，未来新城区从体量上将成为新兴城市副中心。 8 各商圈定位分析 人气度高 ? 从右图可以清晰看出，彭城广场具 有不可对抗的市场竞争优势，在人 彭城 广场 人民 广场 淮海 广场 气度及商业定位方面都处于徐州的 领先位置。 ? 人民广场商圈内大批旧城改造项 档次定位低 档次定位高 矿大 新区 东部 目，将极大地提升商圈居住及商务 商业氛围，处于中心城区良好的区 位优势，未来发展潜力可观。 ? 新城区目前仍处于整体开发的起步 阶段，未来将建成大体量的商业项 目，随着轨道交通的建成及新区的