深圳中信红树湾项目竞标报告.ppt

中信提出的核心问题和开发目标 这是，一块有生命的土地。 项目整体质素绝无仅有， 有条件打造成深圳顶级豪宅。 每一个国家或者地区都十分注重向世界展示“湾区”名片。 法国南部“蓝色海岸”24个城市组成了“尼斯。蓝色海岸联合体”； 墨西哥20多年来对滨海旅游城市坎昆投资达24亿美元； 澳大利亚悉尼自从标志建筑歌剧院建成以来，配合到滨海岸线的城市建筑已然成为世界级名牌“湾区”； 美国纽约也在标志性的自由女神雕像领导下，成为世界的金融、文化中心湾区； 洛杉矶Santa Monica、温哥华English Bay等城市的海岸形象一直在不断升级； …… 这些全球著名的湾区名片为国家带来巨大的世界影响力，和城市价值。 不仅仅来自项目本土区域，深圳传统豪宅客户成为置业主力。 当红树湾的湾区价值被世人所知时，将会有更多国内外的高端客户被吸纳 进来。 1.容积率0.6 vs 3.0 3.0的容积率 势必！高楼林立！ 产品组合比例 产品总体布局建议 规划概念 主入口、会所设置 我们所思考的……. The end! 谢谢聆听！ 换房物业需求:250-300 ㎡自住需求集中 漂浮在空中的花园，满足平面生活的别墅梦想。 产品2：平墅 除了这些？我们还能有什么？ 一个电话引发的思考...... 一种极致的产品？ 满足顶尖人群的个性需求？ 记载中国传统家族观念和生活方式，中国人天地合一观念 代言中国居住文化的图腾 中空 院落 院落 泳池 中国人居住的空间里必须包含一部分没有房子的庭院，这个院子属于大自然，所以人生活在一个和大自然非常亲近的环境里面。 产品3：空中四合院 一种产品的补充。 基于对区域商业集群的理解，及产品线的整体考虑。 城市标志性“国际极品公寓” 香港国际金融中心的四季酒店Four Season Hotel 服务式公寓（52-174㎡）； 美国芝加哥柏悦酒店Chicago Park Hyatt服务式公寓； 东京的柏悦酒店Park Hyatt服务式公寓、Roppongi Hills 的Morri Centre； 纽约的Central Park的Time Warner Center （200㎡）； 北京的银泰中心“柏悦府”服务式公寓（132-242㎡）； 具有国际前瞻的高端需求； 以满足国际市场对国际化城市标志性居住项目的高端需求。 核心地段/卓越设计/功能组合/顶级品牌/高端服务 主要是国际商务客户或为了形象体现、或珍藏性自用及长线投资， 是专门针对国际人士对高端生活方式的需要而度身定制的个性化产品 . 不仅仅是，华美生活至高体验！ 城市标志性顶级产品的超越 摈弃冰冷的公建立面，建筑设计与住宅保持和谐。 遵循自然生态理念，打造极致绿色建筑。 产品4：国际生态公寓 其实，有钱人需要的只是最平实的“人文关怀” 强调的：不是 大！豪！贵！ 而是，和自然的融合，家庭的和谐。 内部楼层多的问题 景观差的问题 湿气重的问题 治安差的问题 户型狭长的问题 空间尺度小的问题 私密性差的问题 建筑冰冷不温情的问题 优化别墅各空间布局的大尺度 别墅式的有天有地、前庭后院 别墅式半室外的活动空间 高层家庭结构居住功能互不干扰 特殊人群对于城市住宅功能需求 空中别墅 平墅 空中四合院 生态公寓 能看到风景的别墅； 能自由活动的空间； 有阳光有花园的房子； 家人的和谐生活； 传统居住文化精髓 华美极致生活体验 四种产品形态 风景 自由空间 阳光 花园 和谐 华美 生态 温情 生命 墅，是树。 需要多大的空间来实现？ 户型面积推导原则 类别墅产品，故选取深圳高端别墅作为参照分析； 深圳别墅面积变化趋势判研； 深圳已售、在售项目热销面积段判研，得出空中墅面积段; 一线豪宅城市修正。 平墅面积推导思路： 选取深圳高层豪宅作为参照分析； 深圳高层豪宅面积变化趋势判研； 深圳已售、在售项目热销面积段判研，得出平墅面积段； 客户修正。 空中墅面积推导思路： 空中四合院、国际生态公寓面积推导思路： 非常规产品的经验判断； 平墅主力在250-300㎡，少量400-500 ㎡ 产品； 双层空中墅主力在250-350㎡； 三层空中墅 400-500㎡ 。 下限：250㎡ 主力产品面积段判研： 上限：500㎡左右 300㎡ 400㎡ 平墅主力 平墅 双层空中墅 三层空中墅 明星产品 内容 空中四合院：3% 800-1000㎡ 主流产品 空中墅（3层）：15% 平墅：10% 400-500㎡ 空中墅（2层）：25% 平墅：35% 250-300㎡ 主力 产品 标杆产品 生态公寓：12% 100-200㎡ 非常规产品发力模式没有绝对，没有经验模式参照 3.怎样合理进行产品整体规划布局？ 价值排序