深圳市正中中心区项目初步定位思考.ppt

目 录 第一篇 平行思维——换一个角度做地产 第二篇 资源分析和价值挖掘 第三篇 住宅部分定位初步思考 第四篇 商业部分发展初步建议 第一篇 平行思维的引入 1、项目具备的三大特征 2、平行思维的“起缘” 复杂的市场导致混乱的思考 3、平行思维的介绍 4、项目研究过程和报告撰写思路 第二篇 资源解析和价值挖掘 一、六大优势资源 二、三大劣势条件 三、项目价值挖掘 一、项目的六大优势资源分析 1、CBD+CLD复合核心区域资源之中央商务区 3、稀缺的商业资源 4、地标性资源 5、景观资源之高层海景、中心绿轴 6、配套资源齐全 二、项目的三大劣势 三、本项目可提升的四大价值 商业价值——五大支撑元素 居住价值——五大支撑元素 商务价值——区域商务价值，位于深圳西岸CBD核心区内 商务价值——商务物业的市场发展时机 时机商务价值——中心区开发所带来的市场机遇 地标价值——项目所具备的地标性资源 第三篇 住宅部分定位的初步思考 一、开发方向选择 二、档次定位 三、客户定位 四、物业定位 五、形象定位 一、项目开发方向的思考之一：中大或大户型产品 物业定位的思考之二：小户型公寓产品 项目开发方向的初步建议 二、项目档次定位 三、目标客户定位 住宅型公寓的核心客户锁定为： 本项目的核心客户锁定为： 四、物业定位 【宫寓】诠释 五、形象定位 六、项目命名 第四篇 商业部分发展的初步建议 一、商业规划建议 二、商业规划的示意图 一、项目商业价值预估 二、项目开发模式的调整建议 建议本项目采用的商业操作模式 三、商业规划建议 四、商业规划建议示意图 2、商业规划的初步构思：商业价值最大化之下沉式广场 下沉式广场——地块内部商业内街 下沉式广场示意图 商业价值最大化之多临街面 商业价值最大化之立体交通 商业价值最大化之街区资源整合 项目商业发展定位中需要解决的问题 下阶段的工作重点： 1、位于中心区核心区； 2、立体化交通； 3、配套设施完善； 4、地标性物业； 5、居住价值； 优势 1、来自创业路和新湖路的噪音干扰； 2、 占地规模较小，容积率高，无大规模社区园林； 3、大面积商业对居住环境的影响； 4、无法实现商业价值的最大化； 劣势 1、面对深业新岸线、第五大道和海逸世家为代表的大规模项目，所提供的大量的中大户型产品的竞争，客户的选择面更加宽广； 2、经过幸福海岸、天悦龙庭、尚都等高档项目的销售，宝安当地高端客户中出于居住目的的置业需求已被释放； 3、中心区150万m2的巨量供应，客户被大量分流； 威胁与风险 1、面临巨大的市场风险和竞争压力 2、不能实现项目价值最大化 1、位于中心区核心区； 2、立体化交通； 3、配套设施完善； 4、地标性物业； 5、商务价值 6、商业价值 优势 1、本项目若作纯小户型公寓类产品，将导致产品户型过多，市场风向太大； 威胁与风险 面临市场风险大 商务公寓+住宅型公寓 为了实现地块价值的最大化，同时考虑到项目四大价值和三大劣势 ，我司建议项目的开发方向采用： 中高档 1、住宅型公寓的购买群体 主力客户 关内和宝城客户 工厂企业中层管理者、技术人员 公务员和事业单位人员 生意人 小业主 部分投资者 周边乡镇客户 ——村民、公务员、事业单位人员 投资者（看好中心区发展） 辅 助 客 户 特征描述： 他们身份特征：工厂或企业中层管理者、技术人员、生意人 深圳菁英阶层 ——他们是公司中的中坚力量 ——他们事业处于成长期，对未来充满希望，工作繁忙，生活效率高 ——他们年龄在30-40岁左右，总体年轻化 ——他们家庭成员以3人为主，有部分4口之家，有子女的，小孩年龄较小 ——他们关注区域的环境及升值潜力，具有投资意识 ——他们关注楼盘的性价比，对于楼盘的总价、首期及单价均比较敏感 ——他们关注交通生活配套，关注从家到公司的时间距离 ——他们看重楼盘的品质 主力客户：事业处于起步和发展期的小型企业 由菁英阶层组成的，处于发展阶段的，公司人数在10- 20人之间的小型企业 重要客户：关内及宝安区的投资者 看好中心区未来发展前景的客户。 辅助客户：其它投资及自用者 投资和自住。 2、商务型公寓的购买群体 住宅型公寓 主力客户 商务型公寓 主力客户 深圳菁英阶层 和由菁英阶层组成的中小企业 菁英阶层客户描绘 他们充满远见，对未来和自己具有强烈的信心； 他们追求更体面地生活、更享受地居住、更具品质的工作空间； 他们有一定的企业行为理念准则与文化； 他们社交频繁，对城市的交通便利程度和配套资源要求很高； 他们讲究品味文化，追求有层次的工作方式； 深圳西岸·首席菁英宫寓 深圳西岸——明确本项目的区域位置； 首 席——第一个、首位、最优秀的、最具品质的 菁 英—