濮阳清华园马庄桥项目整体开发战略（上）.ppt

创新产品——多层洋房 开发的四个阶段 对本案启示 碧桂园凤凰城局部鸟瞰图 开发背景研究小结 濮阳经济快速发展，城市化水平不断提升，截止2020年，每年大约需要吸纳4.5万人进城，产生的住房需求大约110万㎡/年，而马庄桥区域未来十年人口自然增长产生的住房需求大约在75万㎡，因此房地产市场未来十年发展后劲十足； 濮阳城市规模较小，城市快速发展，城市逐渐向北发展，未来马庄桥区域将是濮阳城市发展的主战场，将吸纳更多的城市人口，房地产也将快速发展； 国家出台政策调控仅是在抑制投机行为，目的是为促进房地产行业健康发展，有利于实力领先房地产公司发展，对濮阳清华园公司来说是利好； 濮阳房地产市场供求基本平衡，价格稳中有升，消费者更加注重生活品质的提升，需要有实力的开发公司开发品质、配套俱佳的项目满足消费者需求； 典型案例研究 万科四季花城 广州碧桂园 万科东丽湖 典型案例的选择标准 1、大盘：国内实力开发商大盘开发，规模在50万建面以上； 2、区位：分布在城市的郊区，为郊区大盘； 3、交通：紧邻主干道，与城市约5-30分钟车程； 4、配套：周边配套不足，需要开发商自行建造配套 依次标准，我们选取了万科四季花城，广州碧桂园和万科东丽湖三个项目，但从相似度来看，万科东丽湖项目与本项目最为接近，因此本项目开发可参考万科东丽湖。 规模 区位 交通 定位 广州四季花城 总建50万平米 广州西郊，属于广州偏远郊区 距天河城25分钟 低密度住宅小区 广州碧桂园 9000亩，一期5000亩 广州增城西南角 距广州20分钟车程 经济型别墅大型社区 万科东丽湖 4000亩 天津市东丽区 距天津市中心28公里 滨海新区生态城 本项目 4000亩 濮阳市马庄桥 距濮阳市区10分钟车程 生态之城，宜居之城，一生之城 典型案例与本项目的相似度 四季花城整体鸟瞰图 基本经济技术指标 位置 整体规划 景观设计特色 客户群体定位 配套设施 外立面设计元素 外立面风格 创新产品——情景洋房 核心问题剖析 开发风险 开发难点 问题解决 项目开发风险 产业风险 财务风险 治理风险 社会学风险 开发风险 法律风险 项目开发难点 投资大 不可控因素多 开发周期长 开发难点 项目开发核心问题解决 寻求第三方的资源支持 寻求启动区项目的市场支撑点 明确与政府的合作机制 市场定位是否准确？消费者是否接受？产品规划是否合理？ 投资商？银行？建筑商？规划公司？建筑公司？ 双方职责如何界定？双方利益如何分配？ 寻求启动区项目 的市场支撑点 明确与政府 的合作机制 寻求第三方的 资源支持 项目开发核心问题解决 开发背景研究 宏观经济研究 政策研究 市场研究 宏观经济研究——GDP 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 GDP与房地产发展关系 濮阳市经济快速发展，09年GDP达到670亿元，比上年增长10.5%； GDP快速增长，平均增速在15%以上 当GDP增速大于8%时，房地产市场保持旺盛需求； 濮阳2001以来历年平均增速超过10%，预计未来房地产仍保持快速增长，房地产发展迅速 宏观经济研究——人均GDP 濮阳市人均GDP达到1100美元，达到中等发展中国家水平； 2009年人均GDP达到1.9万元，比上年增长10%，人均GDP仍快速增长 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP （美元） 0～800 800～4000 4000～8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展。 数量与质量兼有 以数量为主。 平稳发展。数量与质量兼有以质量为主。 缓慢发展 综合发展型 人均GDP与房地产发展关系 2009年濮阳人均GDP达到1.9万元，因此房地产市场处于快速发展时期 宏观经济研究——城市化与人口增长 城市化率仅有33.4，略低与全省水平，还有很大的发展潜力； 截止2006年底，濮阳建成区人口仅有36万人； 按照《濮阳市城市规划（2005-2020)》的城市规划，2020年，濮阳市区人口将达到100万人，预计市区还将增加70万人，平均每年4.7万人，对住房的需求也将持续增长 宏观经济研究——马庄桥镇经济发展现状 乡镇名称 生产总值（万元） 人均GDP（元） 财政一般预算收入（万元） 全部工业增加值（万元） 全社会固定资产投资完成额（万元） 农民人均纯收入（元） 总量 增幅％ 总量 增幅％ 马庄桥镇 59715 25.2 23961 22.5 824.6 50846 43956 4645 2007年马庄桥镇人均GDP2、4万，遥遥领先于濮阳市区和清丰县其它镇 国