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code | # 物业发展建议是什么？ 物业发展建议是什么？ 物业发展建议的出发点 需要说明的是： 我们给出的不是具体的设计方案， 我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素 （市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素） 物业发展建议的考虑因素 物业发展建议的考虑因素 竞争力：放大资源+创新产品打造产品核心竞争力的方向 客户需求：满足市场中高端客户的“好面子”需求 房地产项目价值构成 有形的价值 使用价值的范畴 属于物质层面的 是可以物化的 可以进行竞争性比价的 无形的价值 属于精神层面 是不能物化的 难以复制的 是可以自我定价的 房地产项目价值构成 房地产项目价值构成 房地产项目价值构成 房地产项目价值构成 物业发展建议的构成要素 物业发展建议的依据 我们按照豪宅的标准来打造本项目，要做好景观与产品价值的完美互动； 充分发挥已有户型的特色，后期营销中需要强调户型的通风性，采光性，对流性等，需要彰显户型自身的这些价值 建筑及外立面风格建议（以泉州某项目为例，以下同） 建筑及外立面风格建议：本项目建筑风格体现：从色彩、用材和造型几个方面来营造体现都市感和国际感的现代简约风格； 市场户型现状：泉州市场上的户型产品已经达到较高水平，特别是新推楼盘的产品创新已经成为常态； 市场户型现状：市场创新元素多，功能空间形式多，但不成体系，因此系统增加以功能空间为主的创新点是主要突破方向； 客户需求：客户问卷显示，目标客户偏好的户型亮点排序为：阳光房﹥入户花园﹥书房﹥衣帽间﹥工人房﹥中西厨 户型设计原则：从项目定位及市场需求出发，确定本项目户型舒适度突破方向：系统和合理地增加以功能空间为主的创新点； 户型设计建议：我们从户型基本面和提升面提升户型的整体舒适度 例：减少公摊面积—在保证公共空间舒适度的前提下，产品设计时尽量减少公摊面积，提高实用率； 例：创新方式选择-中原对产品创新的主张——创新不在于求多，而在于充分考虑项目限制条件下合理地权衡和取舍； 市场情况：泉州项目一般营造大景观体系，主景观轴和组团园林是海口客户的基本要求，他们对园林的重视程度高，对置业考虑更多的会看重园林体验 市场情况：根据调查，高端客户对水系景观和海景特别偏好，市场上也有众多楼盘通过各种园林风情和海景吸引客户； 市场情况：园林总体打造达到中等水平，我们可以在园林的整体感、细节、核心景观区展示上建议本项目给予提升，增强我们的竞争力 市场对本项目的启示：规划大景观体系，整体上体现现代休闲调性，细节上注重海洋艺术氛围的营造，强化我们的差异化竞争优势 物业管理方式选择 有效的智能化物业管理系统 分摊面积的内容： 房屋分摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及整幢楼房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 分摊面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。 不能计入分摊面积的包括独立使用的地下室、车棚、车库、以有为多幢住宅服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室。 减少公摊： 降低走道空间等； 增加梯户比，但会降低居住品质，一般小户型采用。 园林规划建议 物业发展建议的依据 户型发展建议 产品发展建议 物业发展建议是什么 物业发展建议的要素及构成 配套发展建议 多数项目采取围合式布局，采取主景观轴集中景观，营造社区感；但规划普遍缺少形式感； 辉映江山总体规划较好，通过 人造水系和组团绿化打造触及项 目整体的主景观轴，而在在社区 各组团采用半开放式的C型围合 规划，既考虑 外部景观又有内 部围合景观，且形式感较强； 市场上的楼盘特别是高端产品，通过各种诸如东南亚风情水系的合理打造来营造豪宅意向； 整体园林体系 细节打造 泉州典型楼盘大多以东南亚园林风格为主，通过水系、椰树和温泉等打造东南亚度假风情，但是普遍缺乏整体感和形式感； 泉州典型楼盘岁大多以“海”为主题，但在细节打造上却没有完善的体系，也没有很好的将海与项目结合起来； 启示一 启示二 启示三 大景观：规划上主景观轴和组团园林相结合，并结合景观和小品营造豪宅意向 现代滨海风情：偏好偏好园林整体的大气与绿树成荫，彰显现代海滨气息 细节：细节上体现滨海风情元素，并通过对细节的关注提升项目的品质感 启示四 核心景观区：加强核心景观区的营造，从进入社区的那一刻就给予客户震撼和冲击感； Centaline Consultants Code of this report | * 园林规划建议 物业发展建议的依据 户型发展建议 产品发展建议 物业发展建议是什么 物业发展建议的要素及构成 配套发展建议 《建议》是“蓝图”。 我们是先于设计方案的效果图，告诉他——他的“孩子”会成