策源2012年上海森兰名佳营销策划方案.ppt

风格装饰性强，夺人眼球，且注重精致感，多镜面金属材质，反光效果好，能放大空间尺度。 精装风格建议3：ARTDECO风格（适合小面积户型） 策源真诚期待与您携手合作！ 2012年元月 后市展望参考：关于上海房地产市场后市猜想:2012-2014 全球因素导致目前上海经济处于回落态势，但经济发展已经目标确定，明年资本市场将进入一个宽松的通道，持续型宽松货币政策可能会带动2012年年底是一个房地产刚性市场放量期。 2011年2月9日加息 0.25% 2011年4月6日加息 0.25% 2011年7月7日加息 0.25% 2011年12月5日下调存款准备金0.5% 2010年10月20日加息 0.25% 2010年12月26日加息 0.25% 由于金融市场资金收紧导致企业业绩下滑，流通性紧缩， 因此中央作出了三年里首次下调存款准备金率， 金融开闸信号已经出现， 持续性的货币宽松政策将在2012年全面实现 金融政策的宽松对于房地产的好处 更有利于房地产市场货币的支持，解决目前买房贷不了款的窘境 我们面临一个怎样的环境之一：宏观市场层面 宏观市场与项目的关系 2012 2012一季度 2012二季度 2012三季度 2012年底 房地产市场表现 经济格局 政策走向 房产税 限购令 持续性政策 整体经济形势堪忧，宽松货币政策可能将是明年的主基调，但是中国整体经济仍未摆脱依重于内需，很有可能会依重房地产作为金融杠杆带动宏观经济数据。 若市场继续保持低迷可能会在年底取消。 个案以价换量的表现仍将继续，但整体市场依旧保持低迷 整体市场疲软， 需求释放具有不确定性 市场观望需求相比2011年开始略微释放 2011年的观望情绪延续 存在不确定性 市场具有放量空间 刚从风险角度考量，本案从市场稳妥性来看，2012年年底到2013年年初入市容易把握住市场机会。 我们面临一个怎样的环境之一:宏观市场层面 2012 2013 2014 市场敏感期 市场平稳期 市场稳定期 政策效应持续实行，限购、房产税抑制投资客及部分改善型客户需求。而刚性需求也因价格预期观望。 在2012年年底到2013年年初，由于积累一年时间，市场开始刚性适度释放，量价平稳。整体市场表现优于2012年。 投资需求在2011年被完全挤出这个市场，未来房产税全面展开下以及房租与房价收益不对称性，刚性改善型需求可能将占据这个市场。 市场预判：市场重新进入一个循环期，随着时间轴的变化也相应会改变目标客户的变化。 政策稳定期 政策过度期 政策转型期 我们面临一个怎样的环境之一：宏观市场层面结论 SRFC 高尔夫练习场 森兰湖 州海路 兰谷路 体 育 公 园 本案 仁恒森兰项目 新城碧翠 仁恒森兰项目 临近城市主干道，未来森兰地区居住核心区，靠近生态主题公园。 未来森兰国际社区核心腹地。 新城碧翠 远离森兰国际社区规划，但属于森兰规划片区， 周边的金地未未来、中冶尚城项目居住氛围基本成形。 本案 本案远离项目为于森兰国际商务区规划内，但远离国际社区腹地内，属于森兰边缘地区，未来该地区为商务集中区。 从区位角度看，本案相比仁恒在居住性上处于弱势，但与新城相比占有相应的规划优势。 我们面临一个怎样的环境之二：竞品比对 竞争对比——社区规划 一期 仁恒森兰项目 产品类型多样化，涵盖90公寓、大平层公寓、复式公寓、叠墅 规划布局采用南高北低的通透性设计 项目总建筑体量在32万方 关键字：体量大、产品类型丰富、规划通透性佳。 本案 产品类型单一化，公寓型产品，160-200舒适型户型。 规划兵营式排列，中轴景观弥补单一布局 项目总体量仅4.6万方 关键字：小体量，产品跨度小 新城碧翠 产品类以130平米的2房、166平方米3房、以及208-214电梯花园洋房混合社区 规划兵营式排列，通过中轴景观弥补单一性 项目总体量12.7万方 关键字：中型体量，欧式风情，中轴规划 本案从产品类型与规模相比仁恒及新城碧翠项目均不具有相应竞争优势。 竞争对比——建筑立面 建筑风格：欧洲经典与现代风格结合 立面：外挂立面凸显项目档次，延续仁恒一贯做品质的开发理念； 仁恒森兰项目 本案 新城碧翠 建筑风格：欧洲法式立面 立面：大屋顶与全石材突显初欧式贵族生活； 建筑风格：新古典与现代风格结合 立面：相比其他两者楼盘，立面效果不突出，整体品质感觉相对不足； 从项目建筑昭示面，本案相比其他两者项目不具有优势。 竞争对比——户型对比 主力户型段 145-165平方米 152平方米 162平方米 功能类型 3房2厅2卫 3房2厅2卫 3房2厅3卫 主卧格局 进深3.4米、面宽3.2米、带6平方米卫生间均含衣帽间 进深4米，面宽3.9米，带一个近6米卫生间 进深3.4米，面宽3.8米，带一个近5米卫生间 公共卫生间面积 4平方米 5平方米