精工地产2010郑州亚星齐#31036;阎城中村项目定位报告.ppt

项目运营战略分解4 和项目有关系的人群--项目周边的人群--关注项目的人群 对于本项目来讲： 随着项目运作，影响力和吸引力逐渐变大，在前面2种客户来源的基础上，可形成客户 数量的几何升级，这部分客户自从项目面世就对项目始终保持的关注，由电话咨询转 变到到访，形成多次到访，实现成交。该部分客户成交周期较前2中客户要长，但是数 量众多，是实现项目中后期销售的主要客户来源。 对于本项目： 关注项目的人群：主动来电来访客户 该部分定位：关注客群 项目运营战略分解4 三种客户定位之间的关系 本项目的客户定位： 关系客群+周边客群+关注客群 关系客户包含与周边客户中， 关系客户的成交能够促进周边 客群的成交 周边客户在关系客户的带动下， 逐渐转变为关系客户，壮大关 系客户，影响剩余周边客户 关系客群 构成第一批成交客户，客户忠诚度高， 确保项目前期的顺利开展，数量有限 周边客户中有大部分的关注客 户，周边客户的城交会带动关 注客户的成交 关系客户与部分关注客户形成 间接关系，从而促进关注客群 的成交 关注客户逐渐转变为关系客户， 壮大关系客户，增强项目的影 响力和说服力最重要是提高销 售力 周边客群 第一批成交客户的主力成员，客户忠诚 度高、延展性好，可开发潜力大 随着关注客户逐渐转变为周边 客户，项目的周边客户范围逐 渐增大，形成良性的客户通路 关注客群 项目最主要的客户群体，贯穿整个项目 销售周期，以中后期成交数量最大 项目运营战略分解4 目标客户需求分析 目标客户 南区附近市场客 户 区内客户 地市客户 城区客户 亚星老业主 客户类别墅 洁具、钢材、汽配、物流 市场 西建材、中陆、华中食品 城、万客来、老社区家属 院 许昌、新郑、新密、登封 等 二七区、中原区、管城区 金水区、 各老社区业主 注重因素 品牌、位置便利，做生 意方便 品牌、环境、配套 品牌、位置、配套 品牌、价位、配套、升 值 品牌、投资 市场需求 改善型需求及首次置业需求，二室85平米和三 室110平米为主 改善型需求，二室75-85平米和三室120平米为 主 改善型需求，三室115-130平米为主， 电梯洋房主力消费群 首次置业，65-85平米二室较多，90平米小三室 为辅 改善型居住,二室和大三室120-130平米 项目运营战略分解4 独具特色的包装运营，通过体验前置，完成项目营销过程 全新定位 体验先行 五星项目： *金_点石成金的郑州南门户绝佳地块； *木_融汇中西的新古典建筑，传统精神，现代尺度； *水_统筹中国五行的景观规划，将东方的仪式与西方的浪漫完美结合； *火_红透中原的营销盛况； *土_精工强大的营销保障。 报告结构 项目本体分析 项 目 策 划 报 项目整体运营战略 产品组合及功能定位 产品建议 告 项目规划建议 总体营销战略 产品组合及功能定位 本项目的发展模式：住宅驱动型 住宅驱动型的产品特点： 1、一定是市场的主流产品； 2、产品局部要形成一定的差异化和竞争力； 3、满足快速销售的条件 本项目产品组合： 以主流住宅产品配合局部差异化的商住综合体 1-2 1-1 产品组合及功能定位 现金流产品构成 针对的地块：B7-1\盛世雅居\B- 070+N03地块 容积率发展预期： 6.0-7.0 发展思路： 大体量商业（满铺/局部满铺） + 刚需经济型住宅 （65-89㎡） + 品 现金流产品，中小户型 临街底商，局部满铺 质化包装 样板示 大体量商业：提高容积率利用强度， 范区 丰富生活内容，弱化项目陌生感 刚需经济型住宅：瞄准目前最大潜 1-3 品质产品，突 出居住舒适度 临街底商 力的市场区间，集中火力突破 2-1 2-2 2-3 品质化包装：提升项目形象，规避 内部竞争，为快速突破做足支持 产品组合及功能定位 本案商业分布及构成则应以配套型式为主，根据地块分为满铺和街铺两种形式 铺面分层组合示意 CASE1：商业发展模式2： 针对地块：1-2地块 规模：4万㎡ 层数：3层 店面组合：中、小店组合 3F 2F A3 A2 B3 B2 核心业态：餐饮、美容SPA、健身等 1-3 1-2 1F A1 B1 CASE2：商业发展模式1 针对地块：雅居地块/2-3地块 层