精工地产2012年4月平顶山佳田项目营销定位策略报告.ppt

谨呈： 2012年4月 平顶山佳田项目营销定位策略报告 佳田-名仕会馆项目 项目定位诊断及营销策略报告 平顶山首席湖景精装名流CLUB 第一部分： 项目本体分析 项目本体及核心问题分析 1 基于项目本体的属性判断分析 基于核心问题提出的解决思路分析 项目直观认识 技 术 指 标 地 块 分 期 用 地 性 质 建 筑 面 积 （㎡） 酒店地下室面积 （不计容积率） 建 筑 层 数 容 积 率 酒店 客房 数（间） 停 车 位 （个） 三期 酒店服务用地 21263.6 19063.4 6层 ＜1.39 138 214 地块位置示意 用地规划指标直观判断： 23亩建筑规划总用地，土地规模较小； 不超过1.39的容积率，小规模项目； 规划为6层，1-2F商业规划，现有局限性大； 商业酒店用地，土地性质有明确要求 项目规划指标 23亩规划用地，容积率不超过1.39，建成体量2.1万方，为小等体量项目 西湖岸三期·名仕会馆主要技术经济指标 名称 单位 数量 酒店建筑面积 ㎡ 21263.6 酒店地下室面积 ㎡ 19063.4 容积率 / 1.39 酒店客房数 间 138 酒店停车位 个 214 本案 本案位于平顶山市新城区（平西区）东部居住组团，背依锅底山，面临平西湖，地块前湖滨路全长约10km，连接长安大道、建设路、至老城区。 新城区建设 平顶山市规划——本案位于平顶山市“西扩东进”规划政策中主力发展区域 根据平顶山十一五城市规划，平顶山未来城市发展战略为“西扩东进、沿湖发展”，着重发展大型生态人文片区——平西新区。 2011年11月24日，河南省政府公布《平顶山新区建设总体方案》，将按副厅级架构设置。平顶山新区位于平顶山市西部，东至平桐路，南至规划南环路，西至规划南环路，宝丰县杨庄乡界、南水北调干渠，北至南水北调干渠、宁洛高速、升到329线、宝丰县周庄镇边界和省道236线。远期规划面积约295平方公里，是现有平顶山市区面积的3倍。将建成城乡一体化先行区、产业转型升级先导区、对外开放示范区、豫中南综合交通枢纽和物流中心。 本案所在区位为平顶山市主力发展方向，毗邻新区行政中心，位居新区东部居住组团。 项目直观认识 道路体系分析 道路体系完善——区域路网结构完善，对外交通便利，临近新城区主干道，连接老城中心区 本案区位显示 湖滨路 主要道路 道路概况 通达区域 地块关系 湖滨路 沿白龟山水库 北岸，西起长安大道翠竹路，东至东刘庄，全长约10km 沿水库北岸，通达新区东西，连接长安大道，至宁洛高速公路、建设路 紧邻本地块南部，是地块出入唯一道路。 公正路 全长近1km，约30m宽 北接长安大道、和谐路，南至湖滨路。 位于地块以西，是湖滨路连接长安大道道路中，距本案最近的一条 长安大道 全长近4km，约40m宽， 西接崇文路，至龙翔大道，东接长安大道，至宁洛高速公路、建设路 位于地块以北，连接长安大道，至宁洛高速公路、建设路，至老城中心区域 项目直观认识 自然资源分析 依山傍水，风水极佳：湖景资源——平西湖（白龟山水库）；山景资源——锅底山 平西湖，又名白龟山水库，东西长15.5公里，南北宽4.2公里，占地70平方公里； 湖北沿岸，目前十余项目，部分已入住，项目周边街区商业分布密集，为本案提供部分日常生活所需； 本案距离湖岸约百米余，空气清新、视野开阔，适合养生、避暑、度假； 沿湖住区 景观资源：白龟山水库70平方公里，卓越湖景风光伸手可及，为本案最大自然资源。 滨河景观带 山景（较为弱势） 项目直观认识 配套资源分析 小区域商业氛围较好, 但本案周边无大型商业，周边社区外街商业支撑周边社区日常生活所需.本项目定位于较为高端的物业类型，其商业外围配套资源较为欠缺 项目周边商业分布情况： 平西区整体生活配套资源不足，但项目所属——平西区东部居住区组团内商业氛围较好，五大社区组团；外街商业业态齐全。 项目周边高端会所居多： 东区高端社区集中区，有会所等商务休闲需求 项目周边整体居住氛围不足 社区入住率并不高，相对来看人气不足 建业项目 项目直观认识 项目不利因素 目前区域的弱势 新区处于发展阶段，整体生活配套不足，缺乏常住人口 平西区目前属发展阶段，大量楼盘仍在建设阶段，缺乏常住人口，居住氛围不足； 教育、医疗、购物、公共交通等各类生活配套，对于整个区域而言，明显呈现不足； 项目向南、向北均为原始村庄，尚未改造，会拉低区域居住价值 锅底山 东洼村 建业森林半岛 平顶山工学院 项目自身因素 项目自身局限 产品限制——6层规划、产品设计等因素，项目自身局限性大 本案楼层规划为6层，3.9米层高； 楼栋整体外观设计、外立面、产品样式等，已基本确定，可塑性较弱，则本案创新方向较少； 本案中未最终确定的因素，则是本方案创新方向之一，如