绿城2011年04月24日三亚凤凰水城南岸E地块定位报告.ppt

最后，为了应对海南旅游地产淡旺季销售情况差异化明显的特征，采用低单价、小户型、低总价的酒店式公寓来维持销售量，增加日常销售的现金流 ——酒店式公寓 项目定位思考 现有规划分析 产品组合建议 其它建议 上海黄浦湾项目效果图 产品类型思考 项目定位思考 现有规划分析 产品组合建议 其它建议 产品类型思考 市场稀缺，能实现高价格的产品，优先满足规划最大限度，增加灰空间，提升附加值，强调舒适度和多样性，树立项目品质 法式洋房 满足观海性，产品补充满足容积率指标，高赠送，高附加值打造，充分利用周边景观，体现度假品质生活 绿城二代高层 小户型产品，空间灵活多样性，低总价接受度高，扩大客户群，淡季持续销售，回笼资金，解决速度问题 酒店式度假公寓 物业类型定位 本项目初步定位物业类型如下： 洋房 增加品质感 高层公寓 补充容积率 酒店式公寓 丰富产品线 项目定位思考 现有规划分析 产品组合建议 其它建议 占地面积 建筑面积 法式洋房+二代高层度假公寓+酒店式度假公寓 洋房是当前的市场稀缺产品，且经过本案实际的销售考验，作为品质提升产品导入 高层公寓是当前市场主流产品，海景是三亚地区购房的重要诉求，对价格起到直接的支持作用，尽可能让更多的房源可以看到海，保证基本的市场需求 酒店式公寓在淡旺季皆能持续销售，为项目提供现金流 覆盖更广有效客户 高端度假客户 上中产度假客户 投资客户 产品主流化 市场实现较好户型 不一味求大和豪华 走主流，保速度 总价的良好控制 面积控制 灰空间保证舒适度 控总价，提单价 以快速去化为考虑，控制面积来达到控制总价 海南是典型的旅游地产，长期居住功能偏弱，非第一、二居所，对面积的控制将有助于快速去化，回笼资金 户型配比思考 项目定位思考 现有规划分析 产品组合建议 其它建议 产品组合建议 物业类型 计容建筑面积 占地面积 容积率 占地比例 建面比例 （平方米） （平方米） （%） （%） 酒店式度假公寓 25977 10171 2.6 8% 15% 二代高层公寓 79663 44257 1.8 36% 46% 法式洋房 60613 60613 1 49% 35% 配套用房 6927 8659 0.8 7% 4% 总计 173180 123700 1.4 100% 100% 项目定位思考 现有规划分析 产品组合建议 其它建议 本项目建议物业类型配比 户型配比建议 物业类型 户型 面积（㎡） 户数（户） 总面积（㎡） 建筑面积比 套数比 酒店式度假公寓 标准公寓 30-40 742 25977 16% 32% 小计 742 25977 16% 32% 二代高层公寓 精致三房 80-90 471 43815 26% 20% 紧凑二房 60-70 212 15933 10% 9% 一房一厅 40-50 217 11949 7% 9% 顶层复式 140-170 47 7966 5% 2% 小计 948 79663 48% 41% 法式洋房 舒适二房 70-80 428 36368 22% 19% 舒适三房 110-120 121 15153 9% 5% 舒适四房 130-140 63 9092 5% 3% 小计 2302 166253 100% 100% 项目定位思考 现有规划分析 产品组合建议 其它建议 本项目建议户型配比 户型配比建议 项目定位思考 现有规划分析 产品组合建议 其它建议 原有规划方案与我司建议方案在物业类型配比的面积上调整，红色部分为原有方案不计容面积部分 1982㎡ 45943㎡ 2585㎡ 项目经济测算 根据产品组合方案初步测算可实现的销售收为52.18亿元 项目定位思考 现有规划分析 产品组合建议 其它建议 物业类型 可售建筑面积 预计可实现单价 销售收入 备注 （平方米） （元/平米） (万元) 酒店式度假公寓 25977 26500 68839.05 单价含3000元精装修 二代高层公寓 79663 31000 246955.3 法式洋房 60613 34000 206084.2 单价含4000元精装修 总计 166253 30781 521878.55 　 说明： 1、分期原则： 一期:洋房、高层 公寓 二期：洋房、高层 公寓、酒店式公寓 2、各阶段建设面 积合计不包括地下 室面积 3、假设开发周期 为半年，例如上半 年开工的建筑要到 下半年才能销售 各阶段建筑面积及销售金额建议 项目定位思考 现有规划分析 产品组合建议 其它建议 　建筑面积 总建设面积 2012年上 2012年下 2013年上 2013年下 法式洋房 60613 41894 18719 0 0 二代高层 79663 38798 300