房地产-营改增涉税难题处理及对策—问题讲义详解.ppt

* 3、土地增值税的处理 关于印发《建筑安装工程费用项目组成》的通知（建标[2003]206号）规定，建筑安装工程费由直接费、间接费、利润和税金组成。直接费由直接工程费和措施费组成。 　　直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。材料费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的费用。 　 十七、卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析 * 3、土地增值税的处理 　　根据建标[2003]206号规定，只有构成工程实体的材料费才构成建筑安装工程费的内容。而精装修所用家电、家俱不构成工程实体，不符合土地增值税扣除项目的内容，因此不能作为成本项目扣除。 十七、卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析 * 十八、城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策 财税[2010]42号文第一条明确，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。 * 财税[2010]42号文第二条明确，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。财税[2010]42号文第三条明确，对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。 十八、城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策 * 财税[2010]42号文第四条明确，个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1％的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。财税[2010]42号文第五条明确，个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。 十八、城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策 * 某开发商开发A商品住房项目取得收入8000万元，主管税务机关从其提供当地政府部门出具的相关材料中确认，在商品住房等开发项目中配套建造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例为1：2，则该开发商开发A商品住房项目取得收入应纳印花税=8000×0.5‰×1/2=2万元。如果开发A商品住房项目没有配套建造安置住房等免征情形，则该开发商开发A商品住房项目取得收入应全额缴纳纳印花税=8000×0.5‰=4万元。 十八、城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策 * 某企业因搬迁拟于2010年6月份转让一栋2005年购买的房子，企业购房发票注明购买金额为300万元，购买时已按税法规定缴纳契税15万元（能提供契税完税凭证）。现有一商场想在此开连锁店和一改造安置房经营管理单位想将此房作为改造安置住房房源，他们均出价500万元，该企业转让的房子不能取得评估价格。请分析有关的土地增值税。 十八、城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策 * 如果转让给商场，则1、扣除项目包括房地产原价、转让环节税费。房地产原价包括原房地产权属登记价格，以及转让方原购入该房地产时缴纳的印花税、契税和支付的登记费、中介费。转让环节税费为转让方在本转让环节缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加，以及转让房地产支付的交易服务费、中介费，假设共计345万元；2、加计扣除金额＝300×5％×5年＝75万元扣除项目金额合计：345＋75＝420万元。3、土地增值额＝500－420＝80万元，增值率＝80÷420×100％＝19.05％，应纳土地增值税＝80×30％＝24万元； 十八、城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策 * 如果转让给经营管理单位，由于增值额未超过扣除项目金额20%，则上述24万元土地增值税可以免征。也就是说，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房，如果以市场价格分析，旧房的增值额未超过扣除项目金额20%的，在符合当地政策条件的情况下，可考虑转让旧房作为改造安置住房、廉租住房、经济适用住房房源，以便于充分享受税收优惠政策，获取更多利益；如果旧房的增值额稍微超过扣除项目金额20%的，也存在筹划将转让价格降低，使旧房的增值额不超过扣除项目金额20%的空间。 十八、城市和国有工矿棚户区改造项目的税收优惠政策 * 某市市民张三取得价值40万元的改造安置住房（假设该省确定契税征收率为4%）。如果该改造安置住房面积在90平方米以下，张三能提供首次购买住房证明，则张三应缴纳契税=400000×1%=4000元；如果该改造安置住房面积超过90平方米，但符