胜芳镇区域市场在售项目营销策划.ppt

地下二层平面布局示意图 地下单层面积5千平米，设置两部分功能，汽车美容、地下停车场 地下停车场面积约4500平米，汽车美容500平米 地下停车场 汽车美容 项目规划建议 地上一层平面布局示意图 一层设置为百货区功能，以服饰类、美容护肤类产品为依托 零售店铺为隔断式商铺，可进行拆分组合 商场主入口 主力店 主力店 零售店铺 零售店铺 零售店铺 零售店铺 零售店铺 零售店铺 零售店铺 项目规划建议 参考案例——天津麦购休闲广场 项目规划建议 地上二层平面布局示意图 二层设置为娱乐休闲功能，以电玩类、影院类、KTV等为主要业态 电玩城 KTV 项目规划建议 建议三 风格建议 建议项目外立面整体可采用玻璃幕墙形式，凸显质感，局部轮廓配合灯光突显特色（如左图香港中银大厦），或局部立面做多媒体处理（如下图欧洲花园）。 萨尔茨堡欧洲花园购物中心 香港中银大厦 外立面轮廓结合灯光设计形成独特景观 多媒体立面处理，就是墙上的玻璃做为象素形成动态图像 项目规划建议 建议四 定位建议 项目商业应当以何种形象定位才能符合胜芳镇商业发展以及社会大众的期待？ 项目规划建议 能够创造出新的城市价值增值区域，提升整体的 商业价值，同时为城市发展注入新的活力。 重新整合区域商业资源，能够在商业形态、业态 功能以及服务环境上为胜芳打造全新的城市商业 地标，创造区域核心的顶峰价值。 商业发展角度 消费者角度 符合其消费特点及需求，营造全新购物消费体 验，不仅提供更为丰富功能的业态组合，同时能 够为其提供更具魅力的购物休闲娱乐场所。 项目商业定位必须考虑适合销售以及长期稳定经 营要求，同时必须具备长远的竞争优势，符合未 来发展态势。 项目开发角度 城市发展角度 项目规划建议 胜芳镇高端一站式娱乐购物中心 复合主张：一站式购物+休闲消费体验 商业特点：多种功能集聚、业态丰富 商业布局特点：街区形态 商业项目市场定位 项目规划建议 Lifestyle block 形象展示组团 河景资源组团 景观资源组团 形象展示组团——作为项目的形象标志，便于对外展示 河景资源组团——临近河景资源，配合产品高价值实现 景观资源组团——处于项目的核心位置，属于项目的明星产品 建议五 组团建议 项目规划建议 CASE 5 产品户型建议 Apartment Layout 市场调研数据 调研人群更倾向于三室两厅户型，占有68%的份额；有18%的受访者选择两室两厅；可见结合当地家庭人口特征，三室的户型比较受欢迎； 在户型面积的需求调研中，110-130㎡占有最大比例，占有36%；有60%的受访者表示需要90-130㎡的户型；130-150㎡的户型也占有24%的比例。 数据来源于项目定位报告中的调查问卷 110-130㎡三居户型最受欢迎 结论： 房间开间尺度要求： 客厅开间：130㎡以上户型不小于4.5米，其他户型不小于3.9米。 主卧室开间：三房及以上房型不得低于3.6米，小三房及两房房型最低不低于3.3米。 其他卧室开间：130㎡以上大户型最小卧室不小于3米，中小户型中最小卧室不得小于2.7米。 厨房推荐采用L型，130㎡以上户型建议开间2-2.3米，110-以下户型建议1.8开间即可。 户型设计建议 户型设计建议 房型设置的具体要求： 各房间设计应方正实用，主要房间必须无梁无柱。 客厅及卧室要有良好的景观、采光和通风。 三房及以上户型，需分设主卧室卫生间和公共卫生间；复式至少做三个卫生间。 小三房及两房设计一个卫生间。 平面布局注意功能分区，厨房与服务阳台及其卫生间要结合在一起组合成服务区进行设计 厨房平面应设计成方形，部分大面积房型可设置开放式厨房。 对储藏室或壁橱等储藏空间进行一定设计，大三房以上单位考虑在主人套房中设计走入式衣帽间。 根据具体情况设计入户玄关、阳光房等。 大露台和凸窗的普遍运用，结合外立面、采景设计需要，窗尽可能做大。 观景阳台进深不小于1.8米，阳台不采用封闭式，三房以上住宅阳台数量不宜少于2个。 户型设计建议 户型设计建议 PART 3 磁场 价值综述 2013年将是考验产品底牌的一年，在经历了调控重拳年后，河北省住宅市场的购房需求将逐渐回归理性。一些拥有绝对资源与政策支撑的优势产品将获得追捧。 2013市场已回归理性，是理性需求年 政策、资源、产品将三驾马车并行 本案入市、影响较大的两大因素 第一，来源于胜芳镇大体量竞品供应的市场因素 第二，来源于胜芳镇房地产较低发展水平及区域不成熟的城市因素 目前胜芳市场的竞品在售以小高层、高层为主，小区入住率相对较低；产品单一、同质化严重，且开发理念及操盘水平有待提高，如小区规划、产品外立面、