苏州中新汀兰项目商业部分营销报告.ppt

营销策略 招式二：借势造市 利用前期住宅销售积累的客户，从中挖掘商业客源。 借助项目住宅的充足客源，对中新汀兰项目老业主进行投资调查，增强客户对商业的了解； 同时对老业主购买商铺者提供特别的优惠。 营销策略 招式三：移花接木 中新集团园区项目联动。 联合中新集团园区其他楼盘，举办投资说明会，推介本案商业。 招式四：潜移默化 以精准的诉求，弱化产品不利因素，放大购买利益 利用精准的销售说辞，巧妙的降低客户对商铺产品劣势的抗性。 以住宅的热销与租赁人群的丰富，吸引更多的投资客目光，从而促进商铺的销售。 为项目片区灌注时尚生活理念，进一步引导其投资理念。 营销策略 营销策略 招式五：直接销售+带租约销售 从目前已有商家入驻、降低后续经营风险、以及价值最大化、销售周期等角度综合考虑，建议本案销售方式采取直接销售与带租约销售结合的方式 建议对已有商家进驻的商铺采用待租约销售的方式，10年租约，每年8%回报。前3年租金一次性在首付中扣除； 对未有商家进驻的商铺采用直接销售的方式。 营销策略 招式六：1、2层联卖带租约销售，3层划分 以联卖的方式，弱化产品不利因素，加快抗性房源的去化。 1、2层联卖，带租约销售； 3层划分成200平米左右/间的铺位，自由组合，满足网吧、桌球房、练歌房、溜冰场等中小型娱乐商家的经营要求，同时能加快房源的去化。 招式七：少推多批 多批次少量上市，制造产品的持续热销 对于本案产品的操作，建议采用少量多推，分3次进行推盘，严格控制销售节奏的方式，保证每次热销，建立良好的市场口碑。 营销策略 招式八：渠道制胜 利用博思堂现有客户资源，精确制导，降低营销成本。 雄厚资源——博思堂在新区及浒通片区操盘数年，拥有2万组片区客户资源,12万博仕会客户资源。 共享客群——博思堂近年来在操作的项目（汇金新地、金澄广场、桐泾商务广场、锡沪名品城、置地星东环、友通数码港）中积累了大量的优质投资类客群。此类客源可共享于本项目。 招商保障——在狮山永利广场、圆融时代广场、阳澄食街的招商过程积累了大量的商家资源，为本项目的业态定位和招商实现奠定基础。 营销策略 营销战术——产品造势 中新汀兰社区居民投资调查 针对前期积累客户进行投资问卷调查，现场赠送小礼品，同时告知项目老客户购买本案享受一定的额外优惠。 * 中新汀兰项目商业部分营销报告 博思堂集团商业事业部 2011年4月22日 项目篇 区位特点分析 交通状况分析 项目素质分析 商业环境分析 1.1区位特点——发展前景 东沙湖地区,未来苏州的“莘庄 　　园区东沙湖，是苏州接受到第一缕阳光的地方。这里曾经郊野、曾经偏鄙，但是如今，即将如约而至的轻轨始末站_钟南街站，像一根引线渐渐烧着了这边土地。不仅如此，2011年建成通车的京沪高铁、2010年通车的沪宁城际铁路均在该板块以北设点停靠，多个利好之下，静默的东沙湖如今让人血脉喷张。 三线齐发，无缝对接虹桥经济圈 　　1997年7月，上海地铁一号线打通了当时的郊区——莘庄。12年过后，莘庄俨然成为了地铁拉动之下的上海南部人居新城，房价普遍在8000元/平方米以上。莘庄的样本，让人们对苏州有了更多猜想。 本案 ☆本案位于沙湖以东板块，发展前景看好。 区位： 　　本案位于苏州工业园区湖东以东片区，东沙湖板块。商业环境尚未成熟，住宅项目也刚刚起步，不过发展事态良好。基于园区高标准的市政基础配套设施的不断完善，以及湖东多年来积聚的人居整体形象，有充分理由相信，湖东以东片区楼盘将会在未来有更大的发挥，并日益成为所有向往国际化现代化生活的新老苏州人择居的选择。商气与人气也将在湖东的聚集。 项目周边环境： 　　本案周边配套相对较少，方圆2.5公里左右范围内都是生产加工型企业，没有成熟住宅区和商业区，距沙湖生态园2.4公里，唯亭镇6.3公里，青年公社1.9公里，太阳城2.7公里，观前街19.9公里。 1.2 区位特点——区位环境 ☆本案周边工厂林立，商业氛围尚显稀疏。 木渎－金枫路－汾湖路－竹园路－苏州乐园－塔园路－滨河路－西环路－桐泾北路－广济南路－养育巷－乐桥－临顿路－苏州大学－东环路－中央公园－星海街－金鸡湖西－科文会展中心－时代广场－星湖街－南施街－星塘街－钟南街 地铁一号线（26.1公里，24站，2011通车，全部地下线） 地铁三号线（43.5公里，31站，2018通车） 高铁苏州新区站－鸿文路－泰山路－马运路－华山路－何山路－苏州乐园－狮山路－玉山路－竹园路－横山路－横塘镇－吴中西路－新郭路－友新路－宝带西路－宝带东路－迎春路－吴中东路－吴东路－娄葑镇－独墅湖路－国宾路（望湖角）－斜塘镇－莲葑路－苏胜路－金塔路－星塘街－沈浒路－苏虹东路－唯亭城铁站 地铁 自驾 　　沙湖周边交通网相对发达，往北可达园区高架、312国道、沪宁高速、