莱钢中海城棕榈湾营销策划报告.ppt

;【前言】;项目介绍;【项目地块】;商业街区;棕榈湾西地块;;滨州市场介绍;阳信;;滨州市功能划分;;;30年，弹指一挥间。 滨州这座城市的经济、社会各项事业迅猛发展,城市化进程不断加快。一条条宽阔笔直的大路，一栋栋拔地而起的建筑，一条条环绕城市的水系，一片片绿意盎然的街区……一幅碧水绿荫、生态园林型现代城市大画卷，已经在滨州这片土地上展开。 一切，都与30年前的“北镇”有着翻天覆地的不同。;大力建设环城道路、环城水系、环城林带、环城景点和东、西、南、北、中五大水面——“四环五海”总体规划。;;;滨州区域市场分析;滨州市在售楼盘一览;;本案开发商是本土的一家开发公司，在滨州具有一定的知名度。项目重点从景观、规划设计等方面入手，将本案塑造为滨城区的中高端产品，其中户型以大户型为主。项目在前期花费了大量的精力对现场售楼处、样板房、前期企划包装等进行全面塑造。本项目凭借良好的人文环境及前期大量宣传推广等，因此在开盘之后取得了良好的销售业绩。;整体规划平庸，虽然以同济大学规划为卖点主打，但是实际规划并无出彩之处。项目周边市政配套不齐全，生活便利性差，周边紧邻村庄，外部环境相对较差。 目前独栋别墅主体已经完工，但项目的内部景观较差，入住率较低，内部景观及绿化基本处于停工状态，计划明年在一期北侧开发二期。;本项目主要以高层、小高层为主，凭借良好的社区环境及大量的前期推广、产品包装，力争打造滨州西城区的普通住宅的中高端产品。但由于本项目位于新城区内，同质化产品较多，因此项目采用了团购等形式进行销售，在小高层及高层等产品推出至今销售状况一般。;滨州必威体育精装版高端住宅的代表，以新城中心滨洲城市花园大宅为卖点，近期宣传十分火热，通过亚豪顾问团队提供全案策划顾问及广告宣传设计服务工作 ，无论是在广告宣传还是营销策略上比滨州其它楼盘都高出一筹，重金聘请佟大为作为项目形象代言人，增加项目知名度的同时提升了项目的销售，这点值得我们借鉴。; ;政策思考;4.15;4.17;银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受央视采访时指出，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”： 银监会监管一部主任杨家才表示，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款。 二套住房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女。 第二套房认定标准收紧，以房为限，不是以贷为限。这一政策出台对投资客打击非常明显，政策环境在明显逐步严峻。;;滨州别墅市场调查;; ;滨州别墅市场产品品质具备一定的提升空间。从别墅的建筑形态来看，从滨州现已开发的别墅形态来分析，联排是各楼盘开发的主打产品。除中海城和中海金都花园规划建造了独栋别墅外，其它均为联排及叠拼别墅。因此，真正意义上的别墅产品，高品质、精细、个性化的别墅产品，在滨州市仍有很大的空间。 ;滨州别墅市场扑朔迷离。目前滨州别墅市场开发总量逐步加大，虽然通过市调发现别墅项目销售状况尚可，但结合滨州当地市场状况及整体消费能力开看，别墅项目再度开发风险较大。当前已消费的别墅项目中，其中私营业主、政府公务员等群体已经占据了相当一部分比例，这部分的目标客群已经接近饱和，很难再挖掘。而滨州市整体经济能力在山东省处于中低档次，外资企业甚少，高端收入群体以经商人群为主，而从城市地理位置及经济状况来看，外来投资客户很少，滨州的别墅客层主要以自用为主，因此靠产品、高性价比等方面打动客户是今后别墅发展的趋势。;别墅一直是作为房地产市场发展中一个“重量级”产品形态，不仅是一座城市发展高度的标杆，更代表了城市上流社会的生活方式。 纵观滨州别墅市场，主要集中在中海、渤海十八路、东外环等临水区域，亲水而建，得天独厚的自然景观优势是豪宅产品孕育的基本条件。 近些年来，滨州市的豪宅数量在以惊人的速度增长，城市自然景观资源稀缺，越来越多的楼盘加入到豪宅队伍，渴望瓜分豪宅的市场蛋糕，对手如云。 从别墅产品供应特点来看，产品设计以低密度呈现，景观视野佳，采光好，户型通透，且多采取大开间设计，舒适度高，社区私密性好，客群定位均集中在城市金字塔顶端人群。 目前滨州住宅市场上，除了产品设计佳外，产品附加值也逐步提升，产品同质化日益严重，市场竞争激烈。 要想在滨州住宅市场上突出重围，需要从产品规划、产品展示、客户定位、营销推广、营销策略，营销氛围等全面提升，以重新树立在市场中的形象和声音。 ; ;供 应;;【客户购买心理分析】;目标客户群体特征;目标客户群体特征;锁 定 我 们 的 市 场 客 源;他们是谁？;【项目SWOT分析】;【策略形成】;;;能否在另一种价值体系下， 让我们的产品呈现出全然不同的差异气质与消费价值? 是否存在另一类人,他们以不同的人生价值理解生活?;透过现象看本质;高于物质层面的精神消费;精神核心提炼;“让自己满意”;