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蓝湾国际广场市场培训讲义;第一部分：房地产宏观政策分析 第二部分：长沙房地产市场分析 第三部分：本项目竞争项目分析;第一部分：房地产宏观政策分析;一、2011年房地产宏观政策回顾;2010政策回顾;2) 关于贯彻落实国土资源部加强房地产用地供应和监管有关问题的通知. 从4月1日起，各市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。对2004年8月31日前出让而至今没有开发利用的土地，必须收回土地使用权。 市场影响: 该政策的颁布,有利于健全完善供地用地制度，规范土地市场交易行为，促进房地产市场健康平稳有序运行.;3) 分三个时间段针对土地出让价款欠额部分加收违约金. 对过去欠缴土地出让价款的，长沙市国土资源局和长沙市财政局从2010年1月1日算???。在2010年3月31日前缴清的，免征违约金；2010年4月1日至6月30日清缴的，对欠款部分按土地出让合同约定额度的50%加收违约金，2010年7月1日以后清缴的，对其欠款部分按土地出让合同约定的额度加收违约金。 市场影响: 在土地市场建设方面采取强硬的新措施，加强土地规费清缴力度，能够确保市房地产业的健康发展。;4) 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知. 未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。 市场影响: 此举意在加强房地产市场监管，打击房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。;5) 国务院14日常务会议. 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 市场影响:该政策的施行,能够抑制住房价格过快上涨，打击投机性购房行为。;6) 关于调整住房公积金提取政策的通知. 从4月14日开始, 长沙住房公积金管理中心对家庭（包括夫妻双方及未成年子女）已有住房产权建筑面积超过140平方米（含）再购买、建造自住房的，不予提取住房公积金。购买、建造独栋别墅、联体别墅及商住两用自住房的，不予提取住房公积金。 市场影响: 公积金贷款在整个房地产市场上占的份额比较少，而且针对的人群不是太广，所以对于整个市场的影响，还仅限于心理层面，执行力的影响较小。;7) 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知. 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 市场影响: 严格限制各种名目的炒房和投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。;8) 二套房贷认定标准认房不认贷. 从4月22日开始, 以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时认定范围以家庭为单位。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。 市场影响: 这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。实行差别的房贷政策以稳定房地产市场，避免价格的快速上涨。; 9）证监会加强对房地产融资的监管 从4月23日开始, 证监会与国土资源部建立两部门综合监管工作机制，由国土部对证监会送审企业购地用地的合规性予以审核，并出具监管意见函，证监会据此进行后续发行审核工作。 市场影响: 进一步完善加强房地产融资监管的工作制度，利于市场健康发展。;10）首套房一律首付3成。 从9月29日起，国家多部委五剑齐发，分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。包括将商品住房首付比例调整至30%以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等在内的一系列措施。;11）囤地满一年的企业禁止再拿地。 根据国发10号文件规定，对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：1.存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；2.存在非法转让土地使用权等违法行为的；3.因企业原因造成土地闲置一年以上的；4.开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。;12)10