衡阳锦和金葵雅苑项目营销策划提案.doc

香港鼎丰地产营销策划顾问有限公司2011第69号策划案  PAGE \* MERGEFORMAT - 32 - 香港鼎丰地产营销策划顾问有限公司 锦和 金葵雅苑  项目营销策划提案核心导读 第一章 衡阳地产市场形势发展 第二章 项目概况及分析 第三章 竞争楼盘分析 第四章 客户定位 第五章 项目定位 第六章 销售策略 第七章 价格策略 第八章 推广策略 第九章 现场包装 衡阳地产市场形势发展 2010年至当前，经济形势给房地产行业带来了发展机遇，房地产市场持续升温，商品房销售同比去年有大幅增长，房价呈稳中有升的态势。 商品房供应量 2010年，批准预售商品房2188312平方米，与去年同期相比增长63.13%，其中批准预售住宅面积1933301平方米，同比增长81.90%，批准预售非住宅面积255011平方米，同比增长-8.47%。 商品房销售量 2010年，网上签约销售商品房累计24423套，面积2983717平方米，金额861873万元，同比分别增长42.53%、38.96%、61.13%。 商品房供销对比 2010年，商品房供销比（期间商品房批准预售面积：期间商品房销售面积比为0.79：1，商品房住宅供销比为0.75：1） 新建商品房住宅价格分析 2010年，新建商品房住宅网上签约均价为2650元/平方米，同比增长13.25%。 ●第一章 衡阳地产市场形势发展● 2011年3月份商品房销售数据统计（见下表） 城区销售套数（套）销售面积（M2）销售均价（元/M2）蒸湘区1309169636.263035.77珠晖区22228388.42603.52石鼓区17321435.742882.81雁峰区8310013.43051.67 ●第一章 衡阳地产市场形势发展● 2011年3月份商品房住宅销售套数前十楼盘排行榜（见下表） 销售排行销售楼盘所在城区销售套数（套）销售均价（元/M2）第一名雅士林湘苑蒸湘区2262871.67第二名冠都现在城A1区蒸湘区762806.59第三名湘水左岸石鼓区742653.22第四名荷香花都珠晖区692370.51第五名尚书房蒸湘区613585.65第六名香江.水岸新城蒸湘区563976.15第七名荷花新城珠晖区492374第八名青年家园珠晖区462784.09第九名香榭丽舍.伴山公馆蒸湘区403319.69第十名蒸湘世纪城二期蒸湘区403318.76 ●第一章 衡阳地产市场形势发展● ★2011年3月份衡阳房地产销售情况★ 2011年3月份衡阳市住宅类商品房共成交1787套，成交面积229473.8M2，成交均价2968.7/M2。成交情况环比上月，成交总套数增加372套，成交面积增长26.2%，成交均价下跌3.6%。 区域成交方面，本月蒸湘区、珠晖区、石鼓区、雁峰区商品房住宅成交量依次占全市总成交量73.3%、12.4%、9.68%、4.62%。 ★目前衡阳市房地产市场显现以下特点★ 国家出台的宏观政策短期内对衡阳楼市影响较小 市场态势——销、供基本动态平衡 商品房房价稳中带升，二手房涨幅较大 金融政策对楼市的限制仍是有紧无松 各大楼盘加快推盘进度 项目概况及分析 ●第二章 项目概况及分析● SWOT分析 PART1市场分析——项目优劣势 优势 ●项目地段：靠近火车站，坐拥城市主干道衡州大道，交通便利，公交路线众多 ●商圈：火车站商圈辐射范围内，购物非常方便 ●产品：中等套型、设计合理 ●宜居：户型采光良好、南北通透 ●周边环境：沿江风光带、火车站广场近在咫尺 ●周边配套：超市、学校、菜场、医疗保健、银行劣势 ●小区规模：小区占地面积较小，内部配套设施较为单一 ●由于工程停顿，有一定的负面影响机会 ●房价预期看涨 ●城市经济发展加速、城市建设提速 ●汽车站商圈逐步形成 ●衡州大道即将拉通威胁 ●竞争楼盘：随着上半年的供不应求，今后竞争性楼盘将会逐步增加对本项目今后客源形成直接竞争。 ●宏观环境：政府控制房价的继续上涨的政策只会继续，可能会导致购房者观望情绪蔓延从而影响市场成交量。 ●第二章 项目概况及分析● SWOT分析 PART2市场分析——项目优劣势 发挥优势，抢占机会 ●占据火车站商圈展现无限投资潜力●利用自身资源提升楼盘品质 ●强化项目整盘包装 发挥优势，转化威胁 ●形象领跑，以准现房抢