西安市周至城北项目市场研究及定位策略6.ppt

由于目前北环路附近商圈直接销售项目少，从售价角度很难比较，因此用收益还原法较为适宜。一般用年租金直接代替年收益的概念，直接为： 商铺单价（首层）＝年租金÷年收益率（不考虑物业管理费）。;国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。基本公式为：如果该物业的年收益（租金）×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值,既15年收回投资成本。;（3）竞争比较法 ;（1）收益还原法 8400元/㎡;【市场自然增长率】（未计算其他动态溢价因素）;;各楼层均价——较保守;各楼层均价——较乐观;价格定位——租金;;1、项目核心或灵魂在哪？2、项目现金流组团或分期推进计划如何安排？3、项目业态如何落地？4、项目体量如何匹配或精准？5、大体量商业体如何消化？6、居住、休闲娱乐、商业街等如何进行比例安排？7、项目亮点如何体现？8、不同地块地段不同即各地块资源禀赋不同如何配置可持续的但有特色的功能/业态组合？;如何寻求突破？;亮点;一期住宅;西班牙风情 的城市综合体;项目经济技术指标概念性规划;建材家居市场;; ; 经营特征;酒店设计规划 1、建筑风格必须自成一格，或单一的透彻，或融合的完美 2、功能分布必须合理化，不但对商家有利，更为顾客构筑舒适消费环境 3、指示系统必须清晰，不让每一个顾客因为不断的找寻而浪费休闲消费的时间与精力 4、开发商管理必须到位，招商控制、广告制作、灯光布置等都要做到细致周到;酒店概况 酒店东临太白路，地处建材家居城的东边，建在东部建材区域临街商铺的上部，设计为底商二层以上，3-5层。 产品规划 以客房为核心产品，简化休闲，娱乐功能。从而降低运营成本。要有精致时尚的环境设计、舒适人性的客房设施、便捷高效的商务配套 。 客群 本项目的客户将是多元化的，但客户群里，以周至周边景点观光旅游者和中小商务旅行者为主要服务对象，其次是建材，商业街采购客群，以及政府，私营业主的商务住宿。;;关键词： 精品意识·大众实用;◎业态规划思路—— 本项??业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进行定位，最后根据商家实证来排除某些业态的可能。;中心综合街;;街区生活的精髓 街，不仅属于商业的，更属于生活的一部分----快乐消费 快乐生活。;市场最大占有者;行业老大;写字楼;通过市场比较与客户需求调查，发现： 客户更为看重甲级写字楼外部形象及提升形象的配套（如泳池、园林） 国际接待厅、高档会议室等不实用等功能配置可以减去，缩减成本 建材、智能化等部分客户不敏感可考虑适当缩减建安成本 电梯、车位、大厅、电梯间等客户关注配套应着重提升 可考虑给予企业部分装修支持，如吊顶、墙体刷白、网络接口处理等;*;功能及配套具体设置使(供参考)