许昌市72号地块整体营销策划报告.ppt

项目位于学院路与新东街的交汇处，莲城大道以南。属东区板块。位置特征：1、新城区，许昌城市发展的方向2、未来的行政中心和教育文化中心 位置分析 项目地块北面临商业城，南临规划路，西临学院路，东临紫云路项目总占地122.67亩，约合81698㎡。东城区百亩大盘 项目雄踞中心转盘，紧临五星级酒店、航母商业城、新区医院、许昌学院； 距离老城区中心部位仅7分钟车程，配套较东区其他项目十分齐全。 这对国本项目意味着——稀缺，而稀缺等同于珍贵。 分析： 在本项目的开发周期内，能与本项目形成地块竞争的楼盘有很多，但从商业配套上来讲，就只有森林半岛可以对本案的商业部分进行借势。 随着城市的东移，各项配套会向新城区转移，政府对土地政策的依赖会逐渐加大。新区的地价也会逐渐攀升。导致本项目的升值空间是巨大的 当住宅与商业的完美结合，加上中心转盘较强的昭示性，注定了本项目在未来会成为东城区的商业中心 项目整体靠近主干道，交通十分便利，临街的项目会随着城市的发展逐渐减少 地块本身就是城市中独一无二的优势地块，占据新城中心、商业中心，周边商服网点、医院、学校配套齐全，项目总占地约120亩，对于我们来说，在许昌像这种稀缺的 地块在将来真的是很难才可以得到。 这样一个稀缺地块，任何一个有实力的企业都会非常珍惜，加以精心打造，除了为获取最大的价值，更主要是机会的难得。更何况我们有着非常远大的企业战略和抱负。 上海城从开始销售到现在，一直没有操作成功 ；在市场看来，上海城已经失败了——这对本项目的形象有所影响 这种情况下，把本项目住宅打造成精品对我们来说，应该是重塑市场品牌，重建市场信心的关键点； 房地产企业做大做强，是通过打造项目品牌塑造企业品牌，通过良好的企业品牌带动企业所有项目的价值提升，本项目就是那个塑造企业品牌的项目。这是她必须并承载的使命 。相信我们必将通过该项目成为许昌市场的领导者，进而为企业获取更大的价值和市场空间。 下面我们来分析一下本案项目的规划情况 项目经过多次讨论，以今天这样形态成形——项目整体以小高层、高层组合规划，布局错落有致，这种组合规划以丰富了产品线，满足了市场不同客户的需求。 项目整体采用一梯三户，点式楼，户型面积适中，主力户型在120—140平方米。突显项目品质非凡，高贵而生。小户型灵动多变，充分考虑了空间的实用性和扩展性。 综上所述项目现在具体以下两大特性： 主要竞争项目选择。1、分别选择市区版块与东区板块的竞争对手。2、选择的原则：同板块、同地段、同规模、同品质、同档次。并做针对性的竞争分析。3、东区项目虽多，但均已进入尾盘阶段，能与本案竞争的项目同品质、同档次、同地段的森林半岛，同规模的建发御苑，稍据参考有同规模的NAPA溪谷 。4、城区块项目虽然多，但项目规模普片较小，由于过于小的项目与尾盘项目不做竞争分析，所以本案只取同规模的丽晶天城。 5、西区板块选同规模和同档次的中原国际时代皇庭，仅作了解。 建业森林半岛——东区版块 健发御苑——东区版块 键发御苑在那些方面值得我们借鉴与参考？ NAPA溪谷——东区版块 市区版块竞争小结 丽晶天城——市区版块 我们如何赢得里晶天城客户？？？ 市区版块竞争小结 中原国际时代皇庭——市区版块 项目优势——稀缺性、珍贵性、高品质 项目劣势分析 项目机会分析 项目威胁分析 那么。。。 ——如何发挥项目优势，规避项目劣势？ ——如何抓住市场机会，规避市场风险？ 项目本身的主要竞争力稀缺性和高品质已经注定了项目的市场定位，我们必须通过项目定位提升项目价值： 这样一个高品质的大型物业，我们主要针对的人群是什么？他们有什么特征？ 目标客户区域构成： 目标客户阶层定位： 本项目户型面积与总价分析： 目标客户职业构成： 目标客户年龄构成： 目标客户销售心理： 目标客户共性分析： 现在楼盘的竞争已经从物质层面的竞争发展到精神层面的竞争，有什么样的个性和内涵就会吸引什么样的客户； 比如说星河湾的绝对完美，奥园的运动和时尚，丽江花园的文化等等，比如说凯帝国际诉求的城市巅峰的霸气和高贵； 对本案，我们应该赋予她什么样的形象和个性？ 项目定位语 定位语解释 针对核心客户的直效营销策略 四大营销策略强势拉动 策略一：体验式营销策略 以体验式卖场规划预支未来生活环境，让客户购买前触摸到产品的质感，树立对本项目的信心，从而巩固置业决心。 展示包括：小区示范园林及销售通道 与小区人文自然环境统一售楼部布置 工地及卖场VI系统