贵通建设双流项目发展环境及策略初案.ppt

板块客源竞争‖双流国际新城 典型案例：棠湖·柏林镇 地理位置：双流东升涧槽中街。 占地面积：230亩?。 建筑面积：40万㎡。 容 积 率：3（三期）。 绿 地 率：32%。 产品形态：14F电梯。 户型区间：80—200㎡ 主力面积：110㎡左右套三。 销售价格：花园洋房均价6700元/㎡。 小高层电梯均价5100元/㎡。 开发主题：三园一河墅质电梯。 开盘时间：09年5月9日三期1批次开盘。 项目进度：四期销售约70%左右 总 户 数：19000户（四期468户） 社区配套：会所/底商/运动球场/泳池等 交房时间： 2010年10月（三期）。 板块客源竞争‖双流国际新城 产品特征： 采用北欧风情的该项目三期采用点板结合的布局方式，形成半围合布局保证区域空间的整体性，同时形成的对景互动设计。 客群特征： 该项目客群主要以双流本地老城区客群为主，部分为蛟龙工业港企业员工，成都和金花等地的客群较少，置业客群年龄主要在30-45岁，置业目的基本为自住。 项目简评： 位于双流老城区的该项目，整体规模较大，经过开发商多年的潜心打造，已在区域内形成了较高的名牌知名度，并且已入住的前期客户为项目已经奠定了良好的口碑。而老城区较好的市政生活配套及项目前期产品奠定的较好品质形象是当前项目三期产品最大的销售优势。 典型案例：棠湖·柏林镇 板块客源竞争‖双流国际新城 地理位置：双流双楠大道延线。 占地面积：62亩?。 建筑面积：165342㎡。 容 积 率：4。 绿 地 率：30%。 产品形态：18F电梯公寓。 户型区间：57-131㎡ 。 主力面积：100-120㎡左右套三。 销售价格：均价4300元/㎡。 开发主题：国际新城/静景院落/成熟生活。 开盘时间：09年4月二期1批次开盘。 项目进度：二期余85%左右。 总 户 数：1481户，二期1批次约400户。 社区配套：会所、社区商业、游泳池等。 交房时间：2010年3月（二期）。 典型案例：东立国际花城 板块客源竞争‖双流国际新城 典型案例：东立国际花城 118㎡套三 产品特征： 项目建筑规划思想为沿南北向中信绿轴，和东西向中心绿轴展开布局，在现代简约的建筑风格色调搭配和造型处理上欠大气和时尚，降低了项目的整体品质。大面积集中绿地的坡地园林景观但亮点型景观和景致小品较少，整体景观品质较低。 客群特征： 项目的客群主要以大双流片区为主，成都客群较少。新城周边乡镇生意人是项目的主要客群来源，其中金花镇生意人占项目客群多数，部分为外地中端养老客群购买。购买人群以中年人居多，置业目的基本为自住，少量小户型为自住兼投资。 项目简评： 项目虽具有较好的规模优势，但在产品设计和后期销售中，并没有把项目自身的规模优势转化为产品优势，与人居都市阳光项目相比，本案无论在产品设计、规划布局，形象塑造、营销推广等方面均表现出诸多硬伤和不足，从而造成项目整体品质感偏低，与区域其他楼盘相比，明显处于竞争劣势。 板块客源竞争‖双楠大道板块 双楠大道 板块 本案所在的双楠大道板块主要为双楠大道沿线区域，属于政府规划的双流国际新区与商贸园区交界处。片区的房地产开发时间较短，主要在07年左右开始启动，众多品牌开发商纷纷进驻片区开始拿地布局。其发展助推力主要为与成都主城的交通距离与良好的生态环境。当前片区供给物业主要以常规城市化住宅产品搭配少量生态化中低层产品为主。 本案 板块客源竞争‖双楠大道板块 典型案例：人居都市阳光 地理位置：双流双楠大道。 占地面积：333亩?。 其中一期：160亩。 建筑面积：351486㎡（一期）。 容 积 率：3.18。 绿 地 率：45%。 产品形态：11+1F/14+1F/18+1F电梯公寓。 户型区间：60—200㎡ 主力面积：120—130㎡。 销售价格：均价4300元/㎡。 开发主题：国际新城上的生活源点。 公 摊：12%。 开盘时间：09年1月。 项目进度：已售70%左右。 总 户 数：一期2216户。 社区配套：8万㎡左右商业。 交房时间：1期2010年4月。 板块客源竞争‖双流国际新城 产品特征： 该项目整体规模较大，规划为二期，一期主要为纯粹的现代风格的城市化高层建筑群落，利用自有的地形地貌在园区内规划总面积约40000㎡的缓坡景观。 客群特征： 项目客群主要为双流本地客群，以蛟龙工业港、簇桥、金花的生意人为主，双流老城区原住民和成都客群较少，客群年龄集中在30-40岁左右，以中青年为主。二次及多次置业者居多，置业目的多为自住 。 项目简评： 该项目为目前双流新城比较有代表性的项目，自身规模优势体现出的产品多元和社区景观品质及完善配套是项目自身最大的优势，但相比较目前新城人气和市政配套的不足，新城较好的生态居家环境和较为便利的交通条件才是项目最