走中国特色的商业地产之路（讲义）.ppt

社区商业经营管理公司架构说明： 1、经理室：经理一名，负责商业街事务的全面管理： 2、招商管理办公室： （1）、策划一名，负责商业街管理、营销、广告策划和文案创作； （2）、招商管理人员两名，负责商业街后期招商和引导，品牌引进及现场管理，替补资源的搜集和整理； （3）、文员一名，负责办公室文档管理、文字处理和具体办公事务。 3、财务处：会计一名，负责商业街账务工作及费用收取。 4、物业处： （1）、专业维修人员一名，负责商业街用电、水暖和电梯等设施的正常工作； （2）、保安主管一名，负责商业街的安全保卫工作；保安四名，负责商业街日常巡视和秩序维护； （3）、保洁主管一名，负责商业街的绿化和清洁工作；保洁员五名，负责商业街日常清洁工作。 商业经营管理公司的人员配置原则是因事设岗、一专多能、精简高效，使商铺的经营者感觉没有虚职，没有闲人，他们交纳的物业管理费都用在刀刃上。如某商业街项目的经营管理公司人员组织如下： PART 12 社区商业的经营管理 5、业户服务部： 设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员诺干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量而定，通常每班保持两人即可。 6、维保服务部： 设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断的安全运行，是物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理的配置。 7、保安服务部： 设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防、和车管工作。该部门主要职能是安全防范与消防管理。具体的作业人员根据商铺保安的执勤点、工作量和作业班次进行配备。 8、保洁绿化部： 设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职能是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺的保洁范围、保洁面积、保洁频次及商铺的绿化面积进行安排。 9、经营服务部： 设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给经营管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。 PART 12 社区商业的经营管理 成立“**市场发展有限公司”由该公司对本项目进行规范、统一的一体化管理，管理公司下设招商部、经营服务部、物业管理部、企划行销部等四大部门，以便对口管理。 1、招商部：负责本项目的整体招商事宜。（属阶段性部门） 2、经营管理部：为投资经营管理公司的主要对外窗口，负责商业街的业态功能规划，手续协助、信息咨询、投资与经营顾问；统一营销、统一对外协调、组织内外商业交流活动；提供售货员职能培训、统一的VIP客户管理；统一设计、规划整个商业街的信息、监控、物业管理系统，实现全面电子化和自动化管理，打造本项目文化体系，塑造本项目繁华、便捷、安全、高效的现代化商业管理形象。 3、物业管理部：对商业动线、停车场、广场、公共绿化等公共空间和变电站、机房、电缆、通信设施、给水排水、煤气等管线以及各种设备进行统一的筹划、统一建设、统一管理；除此外还包括卫生、保洁、治安等。 PART 12 社区商业的经营管理 4、企划行销部：为投资经营管理公司的智囊部门，整体的策划、包装商业街民俗文化体系及各项经营管理活动；对商业街的整体形象设计进行统一的管理，体现“理念—行为—视觉”的高度识别性和无形资产有效性；协调商业街内部的广告位和发布管理、统一对外宣传、编辑消费通讯等。设立“**商业街—精品式购物广场网站”，尽可能与相关网站相连接。（阶段性部门，开业三个月后合并入经营管理部） 5、备注： （1）、2007年春节后，经营管理公司只保留经营管理部和物业部两个部门，协同商家管委会管理本项目。 （2）、公司费用来源：户外广告费、物业管理费、商家促销活动场地费、民俗文化表演费、临时摊位场地费、房地产开发商支付的费用。 商业街项目的经营管理包括三个方面的内容，分别是：项目租户管理服务、项目营销管理服务和项目物业管理服务。下面分别对前两种管理服务进行介绍。 1、租户管理服务 商业街项目的租户管理服务除了对租户的日常行为进行管理和为租户提供应有的服务外，还需要经营管理公司建立租户信息资料库，并进行分类管理，同时还要备有潜在客户的信息资料库以备补充招商工作的需要。 对于准备开业的商业街来说，对租户的管理最主要的是租户进场和撤场管理。由于租户进场时涉及装修问题，若装修工程进度控制不好，将会影响到商业街的开业，而租户撤离时也涉及付清所有款项的问题，因此对租户进场和撤场管理非常的重要，下面是某商业项目的租户进场和撤场管理规定： P