迪赛台州市天台县红石梁广场战略营销手册.ppt

因城市而流转 因中心而辉煌 ——红石梁广场战略营销手册;序幕 理性之辩（市场）;地产后市 不乱;新政出台后，市场进入调整期，从经济规律上来看，将在明年走出这轮调整。;新政出台，市场进入调整期，三四线城市优势凸显。;第一幕 价值篇;价值惟论：无争体系;我们;综合指标;A# 15F+22F+26F 总建：28438.3平米 面积：89-136.6平米;区域价值：老城稀缺开发，具有成熟配套、黄金地段，能够承载高端产品。 品牌价值：红石梁在天台数个项目的开发积淀（雅阁、杨家山1号），有良好的品牌价值。 项目规划价值：集商业中心、公寓、百米高层住宅为一体的城市综合体，各条产品线形成价值最佳组合，并与周边成熟商业形成良性互动， 带来聚集效应。 公寓户型价值：客厅最宽面宽4.2米，通风采光较好，生活舒适；以承重柱形式设计，可打通，灵活可变空间，满足商务办公等需求。 普宅户型价值：良好的通透性，尽可能多的朝南空间，双卧室朝南，中间套的客厅亦有采光通风设计。;地段，地段，还是地段！;近年主要楼盘一览;;继东方一品的高层住宅在去年12月售罄之后 老城区核心区几无可售地块！在售项目已接近尾盘！;竞争体系;梳理过天台的主流产品体系之后，发现： 在相当长的时间内，我们只有唯一对手，就是自己！ 我们的产品，不惧怕任何对手，是因为我们所处的高度远在其他之上！ 我们选取近期主城区同类地段案例——东方一品来印证自己的完胜。;89 平米;118 平米;136 平米;红石梁广场第三核心价值 ——无争的产品战略高度！;锁定：本案核心价值体系构成; 客户唯论：有求;他们—— 往往具有高收入、高素质等特征， 加之人生阅历较多，有各自不同的圈层， 尽管家庭结构迥异， 但对于生活选择都有着更高要求。 因为经济实力较强，不能不挑剔， 因为素质眼界更高，自然更挑剔， 但红石梁非常欢迎这些更挑剔的人， 只有他们才符合红石梁品质的价值所在。 我们不怕挑剔， 越挑剔，将越喜欢我们，更忠实于我们。;;得天时，拥地利，逢人和;形象营销 塑造城市地标形象 借势营销 中心商业拉动价值 品类营销 产品分区集中客户;红石梁广场的细分策略：;第一波 形象推广期 第二波 实品亮相期;占位！ 差异化市场高度并且统治它。;红石梁广场，是什么？;从城市谈起……;城市核心价值;城市中心功能;广场是城市的心脏;红石梁广场， 不是一个简单意义上的地产项目。;营销“红石梁广场”，就是在提炼（发现）：;这个前提一旦实现，项目将不再是地产利益的成功，也不仅是城市价值的发现，更是对城市人群的人性关怀、对后居住时代人文价值生活的尊重。 对于项目来说，可以吸引更多的资源，集聚更多的城市目光。;红石梁广场，一个城市的所在，潮流势不可挡！;红石梁广场，一个城市的所在，潮流势不可挡！;第一波：形象精确塑造 核心手段：户外亮相、围墙亮相;红石梁广场·御品，是什么？;欧洲世族风情;项目市场形象导入;营销包装支撑体系;从营销概念到市场接受，还需要更为直接的符号。;红 石 梁 广 场 · 御 品;欧 洲 故 事;皇 家 1 号;项目功能属性定位;推 广 语;住宅品牌核心价值梳理;形 象 包 装 示 意;一个城市的上游领地;一个欧洲风情的高贵门第;一个浪漫、欢乐的生活圈层;一次都市度假的星级体验;通过以上对项目的差异化形象、项目属性定位等多个维度的整合，最后将项目打造成为天台绝无仅有的城市豪宅，首席形象标杆别无他寻。;第三波 实盘销售期;第三波销售;时间梳理;为缩短竞争周期，快速回笼资金，建议整盘销售期控制在24个月以内； 前期推售以2010年9月份城中售楼处开放，及2011年1月开盘为时间节点展开，阶段性分为圈、养、杀三个销售阶段。销售执行期推广动作配合各阶段产品推售开展； 预期——每批次开盘期内（一个月）销售45%，销售期内整盘销售率达到70%。;价格战略推导;;根据市场的现状以及对未来市场预期;第一期第一批 2012年1月 A#开盘;销售方面;主题;;;开盘预告： 静待8天，人生无憾 开盘： 一个欧洲风情的高贵门第;【开盘后续批次：尊尚圈层的诞生】;第二阶段小结 ;第一期第二批 2012年5月 D# 开盘;销售方面;二期开盘预告： 尺度不同，格调一致 二期开盘推广主题： 取向不同，身份一致 位置不同，精彩一致 特色不同，享受一致 视野不同，私密一致;第二期第一批 2011年9月 C# 开盘;销售方面;第二期第二批 2011年5月 B# 开盘----楼王;销售方面;二期强销期阶段 一期已售已经达到放贷目标，可实现剩余部分的回款;预计项目在18个月内实现销售目标 7亿元 以上;谋，需周全;解决客户贷款问题： 选择有利银行：台州商业银行（对利率