郑州一通秀水湾市场研究定位及发展（上）.ppt

整体定位 定位分解 定位依据 形象定位：天人合一 自然奢华 整体定位 定位分解 定位依据 客群定位：都市新贵阶层 居住品质提升型 60万以下 刚性需求型 亲水生活向往型 自然资源占有型 60万—80万 80万—100万 300万以上 普通白领、泛公务员 客户类别 目标客群 财富阶层 中级白领、泛公务员 富裕阶层 高级白领、泛公务员 金领阶层 100万-300万 置业需求 核心客户 重要客户 其他客户 二七区\河南南部地市高收入人群客群 来源：二七区 河南南部地市 行业：专业市场等 收入：家庭年收入30万元以上 省内及其他地区客户 改善性需求，第一居所。 改善性需求，第二居所 改善性需求，第一居所 中产阶层及部分白领 来源：二七区、中原区为主 行业：金融、地产、咨询等 收入：家庭年收入20万元以上 客群定位：都市新贵阶层 * * * * 区域属性界定 项目属性界定 本体分析 我们的结论： 通过价值点梳理， 找到项目的核心价值与优势， 为项目的定位和发展指明方向。 项目价值点梳理 秀水湾 规模 容积率 区域价值 交通价值 配套价值 运河价值 开发商品牌价值 属性特征 142亩 ﹤3.5 运河新区 政府重点开发新区 三纵三横多维立体交通网络 快速路、BRT、地铁等密布交织 新区商贸发展重心，未来教育商业配套齐全 南面临河，上风上水 开发商一通地产经验丰富，与煤化集团强强联合，四盘联动，实力彰显 价值点分析 中等规模更宜居 低密度更生态 中原第二明珠 价值洼地 交通便捷价值更高 发展前景广阔，更具升值潜力 面临运河一线景观， 尊享运河一级生态， 临水而居，非富即贵 上风上水，豪宅典范 品牌开发商，四盘联动，市场影响力更大 关键词提取 宜居 生态 未来 价值 价值 前景 豪宅标杆 品牌 项目发展方向 运河新区· 价值型·生态宜居·亲水豪宅·品牌筑造典范 3、客群分析 二七区客群分析 区域私营业主分析 客群分析 代表项目成交分析 二七区购房客户主要为市内及周边县市客户；周边县市客户购房人群较多，占比达到39％； 二七区家庭年收入10万-30万以上占23％，年收入30万-50万占14％，年收入50万以上占5%。 二七区客户群分析 二七区客 群分析 区域私营 业主分析 客群分析 代表项目 成交分析 客户需求户型面积段配比 整体上来看，区域购房者的需求面积段集中于三房100-120㎡、三房120-143㎡、二房86-100㎡、二房71-85㎡之间，占比分别为26%、16%、17%、16%。 总的来看，需求二房户型占比为43%，三房户型占比为52%，其他户型占比为5%。 二七区客户群分析 二七区客 群分析 区域私营 业主分析 客群分析 代表项目 成交分析 需求面积段总结 客户接受物业形态对比分析 从客户调研得知，项目对物业形态的接受分布情况如下：多层不带电梯的接受比例为32.32%，小高层的接受程度为26.26%，多层带电梯的接受比例为20.20%，高层的接受程度为20.20%，联排/别墅的接受程度为1.01%。 客户对多层以及小高层的接受程度较高。 二七区客户群分析 客户接受物业形态总结 二七区客 群分析 区域私营 业主分析 客群分析 代表项目 成交分析 潜在客户家庭结构配比 客户的家庭结构构成来看，大部分潜在客户家庭结构属于3口、4口之家，结构占比分别为37.50%、29.17%，5口之家的比例占到了26.67%。1口、2口、6口之家较少，占比分别为1.04%、12.50%、3.13%。 二七区客户群分析 客户家庭结构构成总结 二七区客 群分析 区域私营 业主分析 客群分析 代表项目 成交分析 潜在客户置业目的配比分析 从潜在客户职业目的上来看，大部分客户属于外地来郑州做生意的人群，购买住房既是为了居住的目的以及改善居住条件的比例较大，结构占比分别为35.29%、34.31%。为父母/子女购房的比例为14.71%，购买新房的比例为10.78%，由于周边市场存在一定的租房客户，因此亦有部分客户购买住房是出于投资的目的，投资的比例为4.90%。 二七区客户群分析 置业目的总结 二七区客 群分析 区域私营 业主分析 客群分析 代表项目 成交分析 二七区客群分析 区域私营业主分析 客群分析 代表项目成交分析 项目周边商圈业态为：综合性批发市场 中陆洗化城 中陆鞋城 中陆化工城 长通商贸城 盈合万货城 中陆茶城 万客来（左） 中陆机电城（左） 创新物流园（左） 五金塑料城（左） 区域周边主流人群分析 二七区客 群分析 区域私营 业主分析 客群分析 代表项目 成交分析 中陆洗化城位于郑州市京广南路,主要经营洗化用品,化妆品,宝洁用品为一体的专业洗化用品批发零售市场 万客来市场平均日客流量两万人