郦水花园策划简报.ppt

郦水花园;目录;市场分析;市场——领导者的名利场，追随者的角斗场;宁阳房地产市场发展状况如何？;他们都在做什么？;;;;;;;他们都在做什么？;市场给我们的空间有多大？;市场赋予我们的挑战;产品定位;项目地处县城东部，位于宁阳大道以北，满庄河以南，杏岗路以西，政府规划的新区位置，为政府确定的城区重点建设项目之一。项目总占地面积约180亩，规划总建筑面积23万多平米，北面的满庄河即将改造，将与社区水景连为一体，周边环境优美，交通便利。;SWOT分析;W1、项目总体量过大，去化周期过长。 W2、宁阳市区人口较少，消费人群相对较少，购买力不足。 W3、宁阳属发展中地区，消费者收入较低，价格承受能力脆弱。 W4、项目处于县城东部，周边现有生活配套设施不完善。 W5、现有户型设计过大，消费者可承受能力有限，将拉长一期的销售周期。 W6、一期位置最好，最先推出，对后期的价格区间提升产生不利影响。;O1、宁阳房地产市场处于起步阶段，发展空间巨大。 O2、中高端市场产品存量少，入市契机较好。 O3、项目自然景观优越。 O4、高端消费人群置业目标产品少，项目推出后将成为首选。 O5、宁阳陆续有外来企业进驻，住房需求将进一步被拉动。;T1、房地产调控阶段，政策多变，消费者存在观望情绪。 T2、消费理念落后，需要进一步引导来促成转变，营销成本增加。 T3、县内消费能力有限，开辟外销市场带来营销成本增加。 T4、项目开发周期较长，不可预见的政策影响加大后续开发的风险。;SWOT分析总结——项目发展战略;SWOT分析——项目发展战略;SWOT分析——项目发展战略;项目定位、主题推广语建议;郦水花园—宁阳水岸品质生活社区;1、地源热泵，响应国家号召，创建节能社区，增加项目卖点； 2、下水管道/烟道/空调机位统一设置； 3、外墙保温技术突出环保节能，建议设立楼宇对讲系统；防护系统； 4、全封闭式物业管理，人车分流，小区智能化配备（远红外防越、电子巡更等）； 5、户型设计方面，在控制总房价的前提下，丰富室内功能布局。 6、建议成立或聘请专业物业管理公司来管理，或聘请国内知名物管公司做顾问，为项目在市场中树立良好的品牌形象铺平道路。;地源热泵 ;客户分析;在宁阳，谁会买房？;我们的主力客户是谁？;价值认同感 身份的象征升值潜力楼盘的综合素质生活的品位;【客户诱导】;最终实现效果;针对客户需求，产品调整建议;户型规划建议;户型设计建议;户型设计建议;景观建议;营销策略;项目一期是什么？;通过组织定向团购，积累丰厚客户群，保障项目资金链条稳定。 充分利用口碑传播的效能，圈子营销的深入挖掘。 采用短、平、快的营销策略，快速去化一期。;迅速树立形象，加强客户引导，促使观念转变 活动营销为主，配合媒体推广，制造事件传播新闻点;推进战略;推进战略;为什么首先要形象造势？;爆破式形象推广;爆破式形象推广;体验式营销;体验式营销提升项目品质;对目标客户真的有效吗？;渗透式客户引导——;客户诱导：专家证言推介会;主旨：产品深度推介 主办单位：开发公司/政府规划部门/主流媒体 推介主讲：规划设计师、景观设计师、户型设计师 参会人员：意向客户 举办地点： 内容： 专家专业讲解项目的整体规划，河岸公园的规划、建筑风格、景观、户型设计、发展前景等内容，让各类消费者对项目集中式深度了解，打消顾虑。 媒体配合：软性广告炒作水岸规划，活动前后当地媒体进行新闻性报道。;推介卖点全攻略;郦水花园置业会激发购买欲望第一步：围城计划【圈地策略】;主旨：圈定有效客户 主办单位：开发公司/工商部门/消协 人群：广大市民 办法：完全免费，完全享受 内容：策略结盟、异业联盟 会员签署入会公约后加入置业会并获得会员卡，可享受在项目销售期内优先选房、房价优惠、商业设施及异业联盟所有商家一卡通消费优惠，多次置业或介绍新客户购房可获取会员积分。同一单位会员达到一定数量后，单位可获取企业卡，项目商业设施及异业联盟商家消费额外优惠。 媒体配合：户外广告画面换成活动信息告知，当地媒体深入报道。 ;签署入会公约;开 盘 热 销;开盘引爆之预热篇欣赏我们未来的家——【样板间投入使用】;开盘引爆之预热篇欣赏我们未来的家——【样板间投入使用】;样板间装修示意;开盘引爆之开盘篇万民欢呼——【全县同庆】;持续销售;持续关注活动为主;深入挖掘客户之感情攻略;深入挖掘客户之户外攻略;乡镇企业定期咨询流动点 乡镇商街海报派发 花车巡游 乡镇中心区户外广告设立;一期、二期延续;顺势延续;产品优化;推广延续;客户延续;销售策略;整体价格策略;阶段性价格控制;　　 A类：对产品认可度较高。 　　 ↑ 此为一