重庆东原D7项目二、三、四期前期定位报告1.ppt

Page* 客户定位——首改、再改客户需求（针对四期南地块） 如何提升项目价值 如何 塑造产品竞争优势 如何 优化地块限制条件 产品的打造： 精准化定位：将产品进行细分，找准客户； 创新：户型设计创新，提高性价比，合理控制总价； 独特风格：打造吸引消费者眼球的建筑风格，配置配套，产品独特，市场唯一。 通过产品的打造和入市时机的选择： 容积率过高，且地块小：尽量将容积率做到最高，最大程度满足后期低密度产品的规划。 根据市场情况，找准产品的入市时机，使项目销售时——天时、地利、人和。 合理有效的安排开发节奏，有效处理不利条件。 通过特色、创新产品，使项目价值最大化： 提升经济价值：通过对地块属性及本地块在项目中所起的承上启下作用分析分析，寻找低风险产品组合，对产品进行优化，实现高溢价，快速去化，提高资金周转率。 提升品牌价值：通过优秀的产品设计和营销，进一步提升东原公司的市场占有率和品牌价值。 提升社会价值：根据对区域市场的了解，准确定位，合理设计，开盘热销，轰动市场，为后期低密度豪宅销售铺路。 区域价值提升：借助鸿恩寺片区区域价值的提高，从而带动项目价值的提升。 项目定位依据： Page* 从市场、客户、地块以及未来发展前景综合考虑，以保证快速去化和产品价值最大化为原则，建议项目二期定位为： 产品线：精品首置 + 首改 物业形态：超高层 物业档次：中高档 城市中心·鸿恩寺旁·优尚生活区 ——城市中心·商业中心·森林公园·精品住宅—— 项目精神站位： Page* * * * * 项目整体规划图： 五期 二期 四期 一期 五期 五期 三期 一期户型比例 房型 面积（㎡） 户数（户） 户数比例 一房 35-50 265 16.05% 小两房 63-66 462 27.98% 两房 73-76 693 41.97% 小三房 85-87 231 13.99% 合计 1651 100% 整体户型比例 房型 面积（㎡） 户数（户） 户数比例 一房 35-50 265 4.10% 小两房 63-66 2640 40.81% 两房 73-77 1353 20.92% 小三房 84-92 1122 17.34% 三房 94-96 429 6.63% 大三房 109-138 660 10.20% 合计 6469 100% 项目户型比例：一期由7栋高层组成，以两房户型为主，占比70%，一房约16%，三房约14%；项目整体配比两房为主力，占比62%，三房占比34%。 备注：整体户型配比按照最近规划，后期可能会进行调整 区域重点项目（二）——保利江上明珠 项目经济技术指标 项目总占地面积 895亩 项目总建筑面积 125.3万方 项目容积率 2.1 项目绿化率 40% 项目物业形态 别墅、洋房、高层、小高层 一期产品户型面积 洋房(120-180㎡) ——城市中心的生活梦想 Page* 项目总占地约895亩，建筑面积125.3万方，项目整体由别墅组团、洋房组团、叠TOWN组团、高层/小高层组团及超高层组团组成。 项目产品组合及分期： 每个组团楼栋组合： 别墅组团：由1栋豪华独栋、35栋双拼、11栋三 拼及18栋四拼组成； 叠 TOWN组团：由45栋4+1/-1层叠TOWN组成； 洋房组团：由10栋7+1/-1层及36栋5+1/-1层的洋房组成。 高层、小高层组团：由4栋18层小高层及30-33层高层组成 ； 超高层组团：由4栋40层的超高层组成。 Page* 项目规划布局： 在靠近公园、临湖和临崖的地方设置双拼别墅，最大程度的利用资源。并以底层花园相连，逐层退台之后，形成类独栋的别墅产品。 项目根据地型地貌进行布局，位置好、景观视野丰富的区域布局高端产品，位置朝向较差的区域布局中低端产品；组团内为行列式布局，使景观均好性。 Page* 双拼别墅 四联排 三联排 产品：双拼、联排式类独栋 总建面：60104 ㎡ 容积率：0.66 户数：175户 主力面积：300-360㎡ 停车位：342 别墅组团规划： 产品：6层洋房 总建面：104556 ㎡ 容积率：1.72 洋房组团规划： 户数：564户 主力面积：120-280㎡ 停车位：708 一期户型比例 房型 面积（㎡） 户数（户） 户数比例 四房 120-130 222 39.36% 大四房 200-205（跃） 114 20.21% 五房 140-145 114 20.21% 大五房 180-185（跃） 57 10.11% 六房 230-240（跃） 57 10.11% 合计 564 100% 整体户型比例 房型 面积（㎡） 户数（户） 户数比例 三房 100-120 112 5.46% 四房 120-130 494 24.07% 大四房 180-210（跃） 4