重庆东原D7项目二、三、四期前期定位报告3.ppt

经济技术指标 备注： 容积率：4.89 用地面积:36.67亩 序号 项目 建筑面积（㎡） 出售面积（㎡） 经营性资产 备注 1 高层 112516 112516 112516 实际执行土地转让 2 商业 4300 4300 4300 实际执行土地转让 3 合计 116816 0 116816 　 总成本估算 序号 费用名称 金额（万元） 所占比例 单方成本（元/㎡） 备注 1 土地费用 24740.15 36.38% 1709.99 　 2 前期工程费 3783.61 5.56% 261.52 含设计、规费、三通一平等 3 建安工程费 23065.5 33.91% 1594.24 　 4 基础设施费 2817.80 4.14% 194.76 　 6 财务费用 5440.71 8.00% 376.05 贷款6.26亿元，1年期计 7 管理费用 699.70 1.03% 48.36 按总建面×60~100元/㎡计 8 营销费用 2063.72 3.03% 142.64 销售收入×2.5％ 9 土地增值税 825.49 1.21% 57.06 销售收入×1％ 10 营业税及附加 4540.18 6.68% 313.81 销售收入×5.5％ 11 交易税费 34.98 0.05% 2.42 3元/㎡ 12 开发建设总成本 68012 100.00% 4700.85 　 序号 项目 计算基数 （㎡） 建面均价 （元/㎡） 金额 （万元） 备注 1 高层住宅 112516 6827.64 76822 高层公摊取23% 2 商业 4300 13636.00 5863 商业公摊取1% 3 合计 116816 　 82685 　 序号 项目 金额（万元） 备注 1 总销售收入 82685 2 开发总投资 68076 3 税前净现金利润 （不考虑经营性资产） 14609 净销售收入－开发成本 4 税前投资回报率 （不考虑经营性资产） 21.46% 税前净现金利润/开发成本　 总销售收入估算 初步经济分析（静态） 财务评价 东原D7区， 城市公园，居家精品 Thanks！ * 商业实景图 晶郦馆2.5万方， 品牌商业入住 内部商业街2000米，1、2层 商铺面积8-600㎡ 租金价格20-180元/㎡ （营业率98%） 外部临街商业1500米，1、2层 商铺面积：10-800㎡ 租金价格：12-200元/㎡ 营业率：95% 红星美凯龙 10万方 龙湖水晶郦城：多组团构成，红星美凯龙、晶郦馆两大商业中心，内部2000米临街商业，主营餐饮、茶楼、便利店、保健。 商业实景图 东海岸商业基本情况：分临江和小区中心临路商业两部分，主力面积30-70㎡，开间4-8米，进深8-13米，主力价格8000-15000元/㎡，主营便利店、干洗、家政、专卖店等。 商业实景图 元佳广场商业基本情况：分正街和背街商业两部分，主力面积30-60㎡，开间6-8米，进深8-15米，主力价格8000-20000元/㎡，主营餐饮、便利店、家政、茶楼、专卖店等。 商业实景图 大顺商城商业基本情况：商业主要临街商业，主力面积30-80㎡，开间5-12米，进深6-15米，当前商铺已售罄，主力租金价格120-300元，主营服装、文具、茶楼、保健等。 商业实景图 调研项目 盛世北城[2年] 融科[3年] 皇冠自由城[3年] 富悦锦园[4年] 骏逸·新世界[3年] 金科·绿韵康城[2年] 春风绿苑[4年] 北国风光[2年] 渝州新都[2年] 10. 金沙港湾[4年] 11. 东海长州[2年] 12. 保利香槟[2年] 13. 水晶郦城[4年] 14. 鲁能新城[4年] 15. 金科·观天下[3年] 16. 协信·天骄骏园[4年] 17. 紫都城[3年] 18. 加州城市国际[4年] 19. 竞地花园[5年] 20. 南方香榭[4年] 21. 融侨半岛[1组团][4年] 22. 天骄年华[4年] 23. 龙湖观山水[2年] 24. 奥林匹克花园[3年] 25. 海棠晓月[4年] 26. 长安丽都[2年] 27. 南方上格林[4年] 调研选取项目——选取入住2年以上的成熟小区 必备型 便利型 共享型 超市 美容美发 服饰店 洗车 母婴用品 网吧/游戏机 美容美发 餐饮店 烟酒专卖店 烟酒专卖店 宠物店 家政服务 餐饮店 干洗店 银行 日用五金 家政服务 母婴用品 茶楼/咖啡店 药店/诊所 蛋糕房 银行 宾馆 书店 干 洗 店 超市 网吧/游戏机 服饰店 书店 宠物店 药店/诊所 便利店 家居装饰店 家居装饰店 商旅代理服务 家电维修 便利店 茶楼/咖啡店 电信移动营业厅 足疗按摩