重庆商社·渝南购物中心商业定位暨业态业种规划报告.ppt

3F功能分区图 业态 面积(㎡) 业种细化 零售 333.94 主力百货/童装及儿童用品/箱包/音响数码/儿童游乐园/中式大型餐饮/特色餐饮/茶餐厅 餐饮 2445.89 休闲娱乐 215.28 4F功能分区图 功能分区 餐饮 休闲娱乐 4F层建筑面积：9059.81㎡ 4F功能分区图 业态 面积(㎡) 业种细化 休闲娱乐 6209.83 影院/电玩游艺/特色餐饮 餐饮 907.3 B1F功能分区图 功能分区 零售 餐饮 B1F层建筑面积：13705.95㎡ B1F功能分区图 业态 面积(㎡) 业种细化 零售 835.41 超市/电器专业卖场/家居用品/休闲食品/烟酒茶专卖/中式快餐/特色餐饮 餐饮 1121 B2F功能分区图 功能分区 餐饮 休闲娱乐 B2F层建筑面积：13882.3㎡ B2F功能分区图 业态 面积(㎡) 业种细化 休闲娱乐 3396 中式大型餐饮/火锅/量贩KTV 餐饮 2387.12 项目面临的困难及需要解决的问题 项目的硬件：在硬件打造上要舍得投入，充分展示建筑的时尚元素。在项 目设施设备上要满足商业的多变性，打造适合多种业态经营需求的商铺。 招商方面：针对重点品牌商家（骨干类客户）的招商，要充分借助政府 的支持，充分利用商社集团的资源优势以及中天物业的品牌价值，为项目 构建一个强有力的沟通平台。 推广方面：项目的招商推广与开业推广要及时、全面、有效的开展，要 舍得投入，并实现以商业价值提升住宅价值。 针对项目面临的困难，我们要重视以下六方面问题： 营运管理方面：以专业的商业营运管理团队和高品质的物业管理作为 项目的后勤保障，有计划地实施管理团队的人员配置及到岗。 政策方面：为增强品牌商家进入巴南市场的信心，建议为其提供优惠政策，一方面从政府角度争取诸如税收工商方面的税、费减免，另一方面为客户提供优惠的招商条件以体现我们与商家共同培育市场的诚意和决心。 项目的市场培育期：持有型购物中心的投资是个长线投资的过程，资金回收期很长，这需要开发商具有雄厚的资金支持和漫长等待的耐心，因为任何一个商业项目从成长到成熟都需要经历一个漫长的过程。对此，我们需要对项目的市场培育期作好充分的思想准备，要坚持先投入再回报的战略，以“放水养鱼”的心态来经营购物中心。 租金预估 租金预算原则 本着培育市场，扶持商家的原则； 本着前期做活市场，带动人气，逐步树立商社·渝南购物中心在鱼 洞区域领头羊位置的原则； 充分考虑鱼洞地区临街商业物业现行价值； 借鉴相邻购物中心租赁价格体系； 以主力店带动次主力店和骨干店，其他商户跟进的原则； 业态 面积 租价 小计（元） 合计（元） LG 3408.12 零售 2219.94 150 332991 475572.6 餐饮 994.23 120 119307.6 休闲娱乐/服务 193.95 120 23274 1F 2824.31 零售 1778.8 90 160092 235368.72 餐饮 1045.51 72 75276.72 休闲娱乐/服务 —— —— —— 2F 2826.28 零售 1435.12 55 78931.6 136255.08 餐饮 838.54 42 35218.68 休闲娱乐/服务 552.62 40 22104.8 3F 2995.11 零售 333.94 33 11020.02 77118.71 餐饮 2445.89 25 61147.25 休闲娱乐/服务 215.28 23 4951.44 4F 7117.13 零售 —— —— —— 181274.91 餐饮 907.3 15 13609.5 休闲娱乐/服务 6209.83 27 167665.41 B1F 1956.41 零售 835.41 80 66832.8 134092.8 餐饮 1121 60 67260 休闲娱乐/服务 —— —— —— B2F 5783.12 零售 —— —— —— 156513.6 餐饮 2387.12 30 71613.6 休闲娱乐/服务 3396 25 84900 总计 26910.48 —— —— 1396196 通过各楼层租金测算，【商社·渝南购物中心】月租金收入在139万元，平均单价为50.78元/月·m2，年租金收益在1668万元。租金测算依据主要参考了鱼洞地区现阶段商业物业现状及租赁水平，临近购物中心的租金体系，及按现代购物中心指标建设高品质物业的因素上浮了30-50%。 租金测算中未包括入驻客户的优惠免租期和装修期； 租金测算中未包含电器及停车场收入； 由于新项目投入使用，为盘活市场、提升人气必须经过三-五年的市场培育 期，在此期间将投入大量的宣传推广、现场布置、人力配置、活动促销费用。 暂不能