长沙侯家塘市场调研与土地投资可行性分析.ppt

【侯家塘C03—01地块】 自2007年起至今侯家塘版块已无土地供应 城市CBD中心·极致完美配套 宏观市场总结 NO1：市场健康，长沙作为全国房地产市场最健康的城市之一，已被众多中国50强开发商所看好，现阶段已有23家全国50强进军长沙，香港房地产三巨头，已有2家进驻长沙，后市升值潜力强劲，未来增值空间将超过120% NO2：需求强劲，长沙作为内陆地区的龙头城市，拥有着600余万城市人口，城市中心版块已处于供不应求的状态。 NO3：规划利好，融城计划的正式实施，地铁动工，都将加快长沙城市化建设进程，未来城市现代化建设必将迈入一个新的领域，因此，未来2年将成为长沙房地产市场投资的黄金时期，长沙房价的鼎盛时期将出现在未来3年内； NO4：房价坚挺，尽管政府加大了对房地产市场的宏观调控力度，但长沙房地产市场依然坚挺，在保证稳定成交量的同时，以每年16%的房价涨幅速度稳定发展。 区域竞争分析前提 为使各位投资商更加清晰的了解版块价值，本节将以竞争项目对比手法，进行区域市场分析，同时也作为我们房价及利润评估的基础参考。 本次对比，将划分一类竞争对手、二类竞争对手两个类别，使投资商更加了解项目优势； 一类竞争对手分布 摩天一号·嘉盛国际 摩天一号 · 嘉盛国际 友阿大厦 友阿大厦 友阿大厦 长沙之芯 长沙之芯 长沙之芯均价7600元/㎡，目前剩余少数高层房源8200元/㎡ 金烨融府 金烨融府 名富公寓 名富公寓对外销售均价6200元/㎡ 建发·汇金国际 一类竞争分析总结 区域均价：一类竞争区域，现阶段整体市场均价已达到8769元/㎡。 去化速度：一类竞争区域，各项目销售状况良好，除嘉盛国际定价过高外，其余项目均可做到开盘去化60%以上的目标。 物业形态：一类竞争项目多为城市综合体性质，涵盖商业、写字楼、住宅三大物业。 产品类型：一类竞争项目，总体产品规划基本雷同，除汇金国际拥有少量大户型外，其余项目产品规划均在40—120平米左右的公寓型产品，这一特征也很明显的说明，区域内投资价值较大，潜在投资客户较多。 基本特征：一类竞争项目，均为高层建筑，容积率均超过5。0以上，因此，本案未来规划并不需要花费太多精力进行产品研究。 二类竞争分析总结 区域均价：二类竞争区域，现阶段整体市场均价已打到5700元/㎡。 去化速度：二类竞争区域，各项目销售状况良好，各项目在经历12个月的消化周期后，基本售罄，尾盘余量寥寥无几。 物业形态：二类竞争项目物业形态较为简单，基本为住宅、商业两种。 产品类型：二类竞争项目，总体产品规划与一类产品相同，基本集中在35—90平米过渡型自住产品。 基本特征：二类竞争项目，同样均为高层建筑，但相比一类产品来言，规模与体量更具有优势，能够形成完整且成熟的社区概念。 区域内拍卖土地价格对比07年区域内挂拍楼面地价为：2158元/㎡ 总投资测算表 未来每年房市价格涨幅比率≥16% 利润测算⑴以现阶段区域均价8769测算 当以现行市场均价8769元/㎡为均价销售时： 总销金额为：433548129元 总销金额约为：4.34亿元 总投入成本为：2.96亿元 净利润总额为：1.38亿元 利润率为：31。8% 净利润率为：46。6% 利润测算⑵以12个月后区域保守均价10172测算 当以现行市场均价10172元/㎡为均价销售时： 总销金额为：502913852元 总销金额约为：5.03亿元 总投入成本为：2.96亿元 净利润总额为：2.07亿元 利润率为：41。2% 净利润率为：69。9% 现行市场售价对比参考现阶段本项目1公里范围内在售楼盘价格参考 摩天一号：现阶段销售均价8800元，基本售罄 嘉盛国际：近期开盘，销售均价10000元，40%去化 建发·汇金国际：10年上半年开盘，均价9600元，去化70%以上。 综上所述：为便于投资商清晰了解市场及项目利润数据，本次测算遵守以成本最大化，利润最小化的准则进行基础测算，以上均为保守测算，因此，本案后期利润率将大于以上测算。 最终总结 本案总投入成本为2.96亿； 保守预算，未来项目净利润率在： 46.6—69.9%之间 保守预算，净利润总额在： 1.38—2.07亿元之间 同时，我方认为，在地铁尚未开通的情况，未来增值空间将进一步放大，因此，综合本案的地段、配套、稀缺性、地价成本三方面因素来看，本案拥有巨大的投资价值，未来利润空间丰厚，建议各投资商尽早决策，果断下手，以免贻误战机。 1 2 办公写字楼 摩天壹号与本项目地段极度相似，现阶段售价8800元/㎡，住宅已基本售罄，值得一提的是，本案未来的建筑形态与该项目较为相似，均为2栋高层，小户型产品去化快。 摩天一号历史售价： 09年8月均价7500元/㎡ 现阶段售价8800元/㎡销售情况：92%