香榭丽舍2011年度推盘方案.ppt

单击此处编辑母版标题样式 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 * 香榭丽舍2011年度推盘方案 目标界定 目标下问题分析 目标导向策略 目标界定 市场背景分析 解决思路推导 客户分析 整体推盘方案 销售回顾 目标界定 2011年度实现剩余产品90%的销售率，总销额约1.8亿。在1.8亿目标前提下，按各物业理想去化排布显示，别墅与小高层同样重要。 目前小高层剩余214套，总销额约1亿，占整体比例50%。 别墅剩余44套（22套联排别墅），总销额约为1亿，占整体比例50%。 在目前新政条件下，剩余小高层大部分属于中大面积，从目前市场状况和自身剖析来看，联排别墅的销售压力也较大。 要实现销售目标必须在全面总结市场和自身的基础上，选择行之有效的推广计划，有步骤的展开营销活动。 目标界定 香榭丽舍2011年度推销计划： 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 小高层 剩余房源去化 剩余房源去化及二期预存客户 剩余房源去化及二期预存客户 开盘去化80套 房源销售及分阶段促销 房源销售及分阶段促销 房源销售及分阶段促销 保留房源统一发售40套 持续销售 尾盘去化 别墅 全年去化35套 住宅类产品，销售速度是关键，在销售旺季需要快走，尽快回现。别墅客户销售相对平稳，且客户考虑周期较长，建议采用针对性策略稳步去化。 目标界定 目标下问题分析 销售回顾 政策回顾 2010年全年镇江市去化火爆，4、5、8、9四个月份成为最佳产品销售期。 就区域市场情况而言，丹徒去年成交量价齐升，成为镇江市除润州区之外销量最大的区域。 2011年初，国八条，重庆、上海房产税、上调存款准备金率等各项政策纷纷出台，调控成为了本年的主基调，随着各城市细则的推出，势必对于投资型客源产生较大影响，本年度仍需要以自住类客源为主要诉求。 5 10 15 20 25 30 1 1 5 10 15 20 南昌限购令 郑州限购令 太原调控细则 央行上调准备金率 济南楼市调控细则 国务院楼市三次调控政策 财政部调住房转让营业税 央行上调准备金率 北京成都楼市三次调控细则 贵阳楼市三次调控细则 上海重庆房产税试点暂行办法 调控成为2011年地产界主旋律，投资需求受到压制。 销售回顾 政策回顾 销售回顾 政策回顾 从近三个月成交数据来看，丹徒区小高层成交量逐月下滑，风景城邦在2月20日之前仅有一套成交，而且存在退房现象，这一方面是过年普遍的成交下滑，另外存在政策影响的可能性。 销售回顾 政策回顾 南郡项目截止日前共计签约118套，其中85平米左右两房占比最高，去化52套，一房、二房销售基本结束后，三房开始去化，但是120平米复式房源日前仅签约2套。 目前小高层剩余房源中（包含二期房源），3房占比高达76%，一房仅占到6%，小户型产品相对稀缺，大面积产品成为去化主力。 销售回顾 房源去化 从南郡一期去化产品来看，除保留的景观房外，剩余房源中三房占到89%，一室房型仅有1套，由此可见，日前客源对于总价明感度较高，大面积房型去化难度较大。 剩余产品中面积均在120㎡及以上，其中复式房型占12套，由于产品特色难以展现，现场看房效果不佳，所以销售难度。 销售回顾 房源去化 一期保留的景观房源单价较高，由于前期对于景观点宣传不足，尚无大量去化。 房号 户型 房型 房号 户型 房型 房号 户型 房型 房号 户型 房型 1704 04 2/2/1 1703 05 1/2/1 1702 06 1/2/1 1701 01 3/2/2 1604 04 2/2/1 1603 05 1/2/1 1602 06 1/2/1 1601 01 3/2/2 1504 04 2/2/1 1503 05 1/2/1 1502 06 1/2/1 1501 01 3/2/2 1404 04 2/2/1 1403 05 1/2/1 1402 06 1/2/1 1401 01 3/2/2 1304 04 2/2/1 1303 05 1/2/1 1302 06 1/2/1 1301 01 3/2/2 1204 04 2/2/1 1203 05 1/2/1 1202 06 1/2/1 1201 01 3/2/2 1104 04 2/2/1 1103 05 1/2/1 1102 06 1/2/1 1101 01 3/2/2 销售回顾 房源去化 停车 5#J 5#J 5#J 5#J 道路 　 13#K 13#K 　 14#K 14#K 　 15#K 15#K 　 16#K 16#K 　 17#K 17#K 6#J 6#J 6#J 6#J 6#J 18#E 18#E 19#E 19#E 20#E 20#E 21#E 21#E 22#E 22#E 23#E 23#E 24#E 24#