2008年常熟市华东食品城招商策划方案.doc

常熟*华东食品城 招商策划方案 2008年10月 一、项目背景 A、项目概况： 总占地面积：占地300亩开发16万平方米商铺及配套设施华东地区最大的食品综合采购交易中心。 B02 28 28 0 0.00% B03 40 32 8 20.00% B04 32 31 1 3.13% B05 44 27 17 38.64% B06 32 31 1 3.13% B07 46 20 26 56.52% B08 36 36 0 0.00% B09 11 10 1 9.09% B10 15 15 0 0.00% B11 36 36 0 0.00% B12 40 29 11 27.50% B13 12 4 8 66.67% 合计 404 310 94 23.27% C区 区号 总户数 已经营户数 空置户数 空置率 C01 40 16 24 60% C02 34 34 0 0% C03 36 3 33 92% C04 36 12 24 67% C05 32 2 30 94% C06 36 4 32 89% C07 10 7 3 30% C08 33 4 29 88% C09 27 3 24 89% C10 16 2 14 88% 合计 300 87 213 71% D区 区号 总户数 已经营户数 空置户数 空置率 D01 27 15 12 44.44% D02 32 2 30 93.75% 合计 59 17 42 71.19% 说明： 本次统计总户数为829户，已经营456户，空置373户。总体空置率为44.99%。 本次统计不包括本项目的汽车配件、电动车维修区。 本次统计空置商铺包括少量有店招但连续两天未营业的商铺，包括部分将商铺作为仓储用途的部分均计入空置商铺，可能存在部分误差，但总体误差率在3%以内。 2、空置位置分析 A、各区空置率比较 说明： 从上图不难看出目前项目未出租商铺主要集中在C、D区，空置率均在70%以上； B区依托良好的区位条件（项目整体开发完成后B区是项目的核心区域），总体出租水平最高；其空置主要集中在整体区域西侧） 其中D区目前主要集中了餐饮、娱乐、休闲配套设施，主要由3家餐饮、1家KTV、1家咖啡店组成。 位置的优越性，决定了项目商铺出租率的高低。 B、实际空置位置比较 说明： 上图表示的是目前项目整体空置房源位置情况示意，不难看出主要集中在项目西侧、南侧。这两侧目前入驻企业极少，部分区段（B5—B10）空置率接近100%。 D1、D2段除沿园区大道一侧寄中华特色美食街入口除外，其余部分空置率接近100%。 除以上部分外，其余部分空置率极低特别是项目B04、B06、B08、B11、C02空置率基本为0。 总 结 目前本项目经营户主要来自福建、浙江、本地，其性质主要为一、二级代理商，总体业态分为8大类，一万多中商品，市场年交易额基本为30亿元。 本项目自2006年上半年正式启动招商以来，将招商区域重点放在本项目辐射200公里的范围内，其中重点核心区域为本项目辐射范围的70-100公里的范围，招商重点在此区域内的副食品市场，投入了大量的人力、物力，但从招商的效果来看，成效并不明显。目前市场经营客户基本为原老市场经营客户。目前市场招商工作主要存在以下几点问题： 新客户较难成活； 企业客户不足（与行业营销模式有关） 采购客户数量不足，制约市场发展 地段决定出租率水平，从侧面反映客户对采购客户的需求； 特色食品商户数量不足； 招商工作尚未找到明显突破方式。 三、周边市场环境概况 竞争项目概况 1、常州新阳光国际食品城 开发商： 常州新阳光置业有限公司新阳光国际食品城地处常州市钟楼区西林，区域内规划大型现代物流中心，形成了城西片区商贸集群，项目东起新312国道、西至绕城高速、北靠常金路、毗邻凌家塘农副产品批发市场、区位条件和交通优势明显。总占地面积400亩，总建筑面积达36万平米规划食品批发商贸区、物流仓储配送区、产品展示博览区、休闲娱乐服务区、商务中心配套区五大功能区域，将建成集食品批发、销售、仓储、展示、运输、信息服务、商务办公、餐饮娱乐、博览会展等为一体的食品专业市场，南京利源集团投资镇江润禾房地产开发有限公司该项目位于大西路与山巷路的交会处，紧邻山巷广场，区位条件明显。规划总用地1.43公顷，规划可建用地1.34公顷，于2004年6月开工建设。项目为商业综合项目，建成后总建筑面积3.5万平方米，地上四层，地下车库面积近8000平方米。主体建筑为商场形态，目前可用商业面积为25000平方米，至今总投资已近4亿人民币。2005年，镇江润禾