2010年3月北京润枫欣尚项目价格及推售方案.ppt

【润枫·欣尚】项目价格及推售方案;CONTENTS;本体分析︱项目位置;本体分析︱项目现状;本体分析︱交通条件;区域内大多数社区均有自建幼儿园，比较著名的有明天第一城的小金星幼儿园，北苑家园附近的北苑幼儿园，天通苑的新世纪幼儿园 区域内公立的小学也比较多，比较大的有天通苑小学、大东流小学 区域内还有东方剑桥教育集团投资的小学、初中、高中一体化的知名私自学校-北京中山实验学校;;G1一居 60.33㎡;本体分析︱产品设计︱价值梳理;本体分析︱小 结;CONTENTS;市场环境︱政策梳理;市场环境︱政策梳理;整体市场︱量价走势/住宅;整体市场︱量价走势/类住宅;整体市场︱小结;天通苑住区;区域市场︱在售项目基本情况;区域市场︱在售项目产品分析;区域市场︱在售项目近期成交价格;区域市场︱小结;市场环境︱小结;CONTENTS;客群定位︱竞品客户分析;客群定位︱竞品客户分析;客群定位︱本案客群来源;客群定位︱本案客群特征;客群定位︱本案客群定位;CONTENTS; 在对市场、客户进行深入研究，结合项目本体分析，我司认为 ：;项目定位︱形象定位;项目定位︱形象定位;项目定位︱价值提升;项目定位︱价值提升;项目定位︱价值提升;项目定位︱价值提升;CONTENTS;2009年5月-2010年12月底共计：8个月 完成销售任务：68676平米，共计1080套 实现成交均价：22800元/m2;项目市场比较权重的确定(权重确定原则：影响度越大，权重越大) ;;根据前面分析结合初步产品定位，我司认为本案初步市场参考价格：;价格执行策略 折扣策略：为促进成交和回款，需视销售期的市场情况给予一次性付款客户和按揭客户以一定的折扣刺激（本案首付比例已达到50%）； 价格增长策略：在每次开盘后如有剩余房源，根据销售形势设定每销售15～20套进行一次调价，给意向客户以一定压力和购买信心； 付款方式建议：开发商可接受的付款方式有一次性付款和银行按揭付款，建议选择三家银行以确保项目回款及时性。;客户积累策略;;推盘原则 2010年5月，首次推出临近安立路的2#、5#楼，将道路影响最大的楼宇首先面向市场，低价入市； 2010年7月第二次开盘推出北侧和南侧的1#和6#楼； 2010年9月最后推出最远相对较好的3#、4#楼，是整体项目的标杆产品，价格进一步提升至最高点，实现价值最大化； 每次开盘在该销售周期内实现全部清盘。 ;影响各楼宇价格的因素： 各楼宇推售时间； 各楼宇在社区所处的位置； 中滩村大街、安立路、南侧市政路的道路的影响； 5号线的噪音影响； 社区北侧商业影响。 根据影响因素，制定各楼宇不同时期开案的均价如下：;;推售第一批次;推售第二批次;推售第三批次;在2010年的5、7、9月分三次分别推售，最终可实现销售额15.66亿元销售额，实现整体均价22806元/平米。;推盘节奏：首次开盘迅速聚集人气，低价入市，后续小步快跑； 销售策略：低开高走，小幅上涨，阶段性平稳放量； 销售目标：2010年实现项目结案，签约1080套，约15.66亿元的销售额，实现全盘均价22806元/平米。;2010.4-2008.5 第一阶段;;筹备期;筹备期宣传推广 接待中心门头、广场及外围包装 思源CRM客户资源短信息群发 房地产及相关从业人员电子邮件广告发放 润丰地产旗下项目老业主告知 项目网站搭建;门户网站楼盘详情页发布;第二阶段——形象期（开盘期）：业界传播、公众预告 时间：20010年5月1日-6月15日 推广目标：此阶段是润枫欣尚项目在房地产市场中的初步预演，项目卖点的全部释放，赢得客户的全面认知，并树立项目整体形象。 推广方向: 推广范围： 思源客户资源的深入挖掘与利用； 房地产从业人员资源的再挖掘与再利用； 润丰地产品牌拥护者与追随者以及新客户的告知与传播； 润丰地产老客户资源的再挖掘与再利用； 业内人员（媒体记者、房地产从业人员）的告知与推广。;开盘期宣传推广 平面、网络、户外广告出街亮相 针对目标客群的短信息群发 思源代理的合立方、中铁国际城项目未成交客户深度挖掘 项目网站搭建与对外传播;门户网站文字链、通栏等广告发布;;合立方;户外媒体使用策略： 1.增设五环辅路擎天柱广告，树立项目主体形象，传达项目信息，拦截途经五环的客户群 ； 2.安立路增设道旗，形成区域内广告覆盖； 3.根据客户到访动线在不同路口的户外进行通达信息指引，并拦截途径客户群。;第三阶段——强销期： 时间：2010年6月16日-10月31日 推广目标：拓展营销渠道，扩大目标受众群体范围使产品细节的全面展示与产品形象的传播，打造润丰地产品牌和项目的影响力，增强口碑传播效应。 推广主题方向： 推广范围： 项目周边人员告知与传播； 产品细