04623 工程估价 名词解释1.doc

房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析.测算和判断并提供相关专业意见的活动。 专业估价与非专业估价主要的区别：1）专业估价由专业人员和专业机构完成。2）专业估价提供的是专业意见。3）专业估价具有公信力。4）专业估价实行有偿服务。5）专业估价要承担法律责任。 房地产估价的本质：1）是评估房地产的价值而不是价格。2）房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。3）房地产估价是提供价值意见而不是价格保证。4）房地产估价有误差但是应在合理的范围内。5）房地产估价既是一门科学也是一门艺术。 价值和价格这间的关系和本质的区别：价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价值的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着而上下波动，是实际发生，已经完成并且可以观察到的事实，它是因人而异，时高时低。 估价专业意见的作用分为性质不同的两类：1）咨询性或参考性；2）鉴定性或证据性的。 真正需要专业估价的有房地产、古董、艺术品、矿产资源、企业整体资产以及机器设备、无形资产。 房地产市场的特征：1）不可移动；2）独一无二；3）价值量大。 估价与定价有本质的不同：估价是提供关于价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据。定价往往是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或者买卖双方的成交价等，应交易当事人自己的决定。 估价专业意见为作用分为两类：一是咨询性或参考性的；二是鉴证性或证据性的。 一名合格的房地产估价师应有房地产方面的扎实理论知识、丰富的实验经验和良好的职业道德。 六种基本价值类型：市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值。 完全市场的条件：1）同质商品，买者不在乎在谁的手中买。2）买者和卖者的人数众多。3）买者和卖者都有进出市场的自由。4）买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能够预测未来的价格。5）买者和卖者无串通共谋行为。6）消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化。7）商品可转让且可发生空间位置的移动。8）就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的。 估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价师、估价机构、估价委托人。 估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。 估价对象即估价客体，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产的权益及相关其他财产。 估价时点是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。 估价时点不是可以随便确定的，应当根据估价目的来确定，并且估价时点的确定在先，评估价值在后。 房地产估价的程序：1）或取估价业务；2）受理估价委托；3）制定估价作业方案；4）收集估价所需资料；5）实地查看估价对象；6）分析估价对象的价值；7）测算估价对象的价值；8）判断估价对象价值；9）撰写估价报告；10）内部审核估价报告；11）交付估价报告；12）估价资料归档。 房地产估价的现实需要：1）建设用地使用权出让的需要；2）房地产转让和租赁的需要；3）房地产抵押贷款的需要；4）房地产征收征用补偿的需要；5）房地产税收的需要；6）房地产损害赔偿的需要；7）房地产分割的需要；8）房地产保险的需要；9）房地产争议调处和司法鉴定的需要；10）企业有关经济行为的需要；11）房地产管理的需要；12）其他方面的需要。 契税是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。契税＝房地产价值X税率 房地产估价师的职业道德包括职业品德、职业情感和职业行为习惯三个方面。具体表现在独立客观公正、专业胜任能力、诚实守信、勤勉尽责、保守秘密、公平竞争、社会责任。 1994年7月5日公布的《城市房地产管理法》第三十二条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。 房地产是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。 房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产的实物而衍生出来的权利、利益、收益。具体包括：1）房地产的各种权利，如所有权、土地使用权、地役权等。受到其他的房地产权利限制的房地产权利，比如设立了地役权和抵押权的房屋。）受到其他房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利，如城市规划对土地的容积率、土地的用途等的限制。4）房地产的额外收益或利益，如外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取收益。 房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 建筑物的区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 中国现行的房地产所有制是土地只能为国家所有和集体所有、房屋可以公人所有，而且住宅主要为么人所有。 宅