供给侧结构性改革的实施路径.pdf

供给侧结构性改革的实施路径 中国人民大学国家发展与战略研究院 中央明确当前供给侧结构性改革的任务是 “三去一降一补”，同时，也 明确了 宏“观政策要稳；产业政策要准；微观政策要活；改革政策要实；社 会政策要托底”的基本政策基调和原则。因此，在实际工作中，需要深刻领 会中央精神，按照中央的战略部署，切实地做好相关的具体工作。 D去库存 房地产库存的结构性特征 城市常住人 口的群体结构中，潜在购房需求最旺的群体，由于收入等原 因，难以对住房形成有效需求。现在城市常住人口中潜在购房需求最大的群 体是农民工，以及参加工作时间不长的城市新增就业人群。这部分人群因为 婚恋和子女教育等问题是有较强的购房意愿的，但现实中这种有效需求受到 了收入和养老等问题的极大制约，难以成为现实中住房的有效需求者。 房地产库存主要在三四线城市，而城镇化的未来趋势是特大城市群， 这导致了房地产供给的区域错配。因为一二线城市土地较为稀缺，当前房地 产投资更多向三四线城市集中。可是，这些城市在未来城市化中的地位却岌 岌可危。从世界经验来看 ，这种由原来的乡村变为小城镇、产生很多小城市 的城市化趋势并没有发生，而是在完成了城市化之后，大量人口仍然会向大 都市之类的地区聚集。城市化最终可能是呈现一系列的大城市群，这意味着 三四线城市人口聚集会较为缓慢，甚至可能会向一二线城市进一步聚集。但 是，因为这些城市已建成的房屋是不可移动的，这就导致了目前房地产供给 和未来的房地产需求在地域上不匹配，即使我们刺激需求，刺激的最终结果 是一二线城市房价高涨，三四线城市依然库存巨大。 2016．04／第13期 37 1人民智库报告 (2016) l }¨0pl 丁}ll、_A『{、 房地产库存的新增主力是商业用房，这部分产品在新常态下需求有限， 导致房地产供给的产品使用属性与现实需求错配。目前，商业营业用房高速 累计成为了房地产供给结构的一个特征。在高速经济增长期，对商品房的投 资需求上升，再加上前期限购等政策的影响，部分社会购买力转向商业用 房 ，结果导致商业用房的建设面积在过去几年大幅度攀升。但是，随着经 济步入新常态，经济将会在较长时期维持中高速增长，对厂房等需求拉动放 缓。同时，随着互联网办公、电子商务等商业模式崛起，传统商场、写字楼 模式受到了巨大冲击，实体性质的商业用房需求受到了抑制。这导致商业用 房在未来一段时间内都将呈现较为严峻的局面。 结构性库存下的有关政策思考 房地产高库存的现实性和结构性特征，决定了其去库存的复杂性、艰 巨性和中长期性。因此，房地产的去库存关键是切忌全面刺激各地的购房需 求，而是需要按照供给侧结拇I生改革的思路，兼顾短期和中长期，切实让市 场发挥作用，做好打一场相对持久的去库存战役的准备。 以土地经营权入股方式在农村建立合作养老机构，实现以地养老，为进 城农民工在城市购房分忧解难，提升农民工的购房意愿，促进有效需求的形 成。农民工买房的一个重要限制是农村老人的养老问题 ，为此，需要在农村 加强养老机构的建设，解决进城农民工的后顾之忧。为了降低农村老人的养 老成本，可以采用土地经营权人股的方式，由村集体集中土地，利用土地的 收益统筹建立互助型养老机构。这一方面解决了养老机构和农民养老的资金 来源问题。另一方面又可以将土地集中，化解现在老龄人 口耕种零散土地问 题，提高经济效率。 在三四线城市通过推行房地产投资信托基金方式，以金融手段化解房 地产空间错配。现有房地产库存在三四线城市累积，但人口却向一二线城市 聚集。要解决这种空间的错配，可以通过设立房地产投资信托基金，主要投 资三四线城市的房地产 (信托基金投资的这部分房产 目前可以用于流动人口 的暂时租赁，随着城市的发展，未来也可以满足当地新增常住人口的购买需 求)，将三四线城市房地产库存变为现金流。这样既增加了当地的房地产购 买力，又可以让房地产商将这部分解套的资金，向需要投资的一二线城市转 38 国家治理 ／NationalG0vemance 移，通过资金流动解决房地产的空间错配问题。 一 二线城市结合棚户区改造加大房地产供给。当前的房地产库存是一 种结构性过剩，一二线城市的需求旺盛，未来还有发展空间。限制一二线城 市房地产发展的主要是土地供给，因此，现在需要加大土地承载力，提高土 地利用效率。为此，需要结合棚户区改造