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关于县级城市商品房库存的调研报告
关于县级城市商品房库存的调研报告 中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1003-9082(2016)08-0103-02
近年来,随着县域经济的快速发展,居民生活水平日益提高,住宅、教育、汽车、通信已成为新的消费热点,尤其是房产消费成为民众首选。县级城市的商品房发展从1998年左右开始,2010年以后,进入快速发展期,商品住房建设进入高潮,县城区涌现了一批规模化住宅小区,房地产业已成为县域经济快速发展的支柱产业之一,但是,2014年下半年以来,我国经济处于调整期,经济下行压力较大,县城商品房销售受到很大影响,部分开发企业库存压力较大,为促进我县房地产市场持续健康快速发展,对县级城市商品房库存现状、存在的问题等情况进行了调研,形成了一些认识与思考
一、我县商品房库存现状及特点
1.我县商品房开发与发展情况
截止目前,先后共有26家开发企业涉足我县商品房开发,其中本土企业有9家,外来企业17家,开发包括山水名苑、明德花园、天基40个住宅(或商住)小区,开发中房型业态,促进了我县经济迅速发展
2.商品房销售及价格情况
2008年以前,我县住宅全部是多层项目,2007年,多层住宅均价1600元/平方米左右,价格稳中有升,销售不愠不火,2008年,书香家园多层住宅均价突破2000元/平方米,但是由于受全球经济危机影响,销售缓慢,但能基本维持平衡,2009年,房价一路下跌,书香家园多层住宅价格跌至1600元/平方米,大量商品房出现滞销。2010年后, 随着经济的回暖,我县商品房价格呈直线上涨,甚至很多位置好,楼层好的商品房仅仅4-5年时间,价格即可翻番。到2014年上半年,天基3500元/平方米以上,在此期间,商铺价格也呈直线上涨,从均价4500元/平方米涨至7000元/平方米,2014年,中房28000元/平方米,创我县商铺销售价格之最,在此期间,商品住宅销售,尤其多层住宅销售呈现红红火火的局面,很多楼盘还没有开盘便被预订一空,像汶河公馆、怡然华府等楼盘还出现了连夜排队购买的现象。2014年下半年至今,我县商品房价格稳重略有上升,多层住宅均价3500元/平方米左右,高层均价3000元/平方米左右
3.我县商品房库存现状
经走访房地产开发企业,截止2015年10月25日,我县在建楼盘中,最近1-2年可以形成库存的商品住宅为2845套,建筑面积为324279平方米,商业用途为1264套,建筑面积185524.04平方米,从全省情况看, 截至9月底,商品房去库存周期从去年年底的27 . 3个月降为22 . 7个月,我县商品住宅每年销售量在2000套左右,我县加上无法办理手续的房产,仍然要低于全省平均水平
4.我县商品房库存特点
虽然我县去库存周期从理论上要低于全省平均水平,但我县商品房库存有自己的特点,第一,我县商品住宅库存基本为小高层、高层住宅,像翰林苑小区、润蒙花园、上上城等纯高层小区,普遍库存较多,销售形势不容乐观。第二,商业用途房产价格居高不下,或者位置不佳,或设计不合理,目前出现部分滞销的现象。第三,以多层住宅为主,靠近河岸或者学校、医院等位置好的楼盘销售普遍较好。明德花园、汶水城、天基
二、我县商品房库存形成的主要原因
1.房地产市场不景气
受经济下行压力和房地产周期性调整的双重影响,居民消费预期下降,消费信心不足,观望情绪浓厚,很少有投资性资本的进入,目前,商品住房的需求基本以刚需性为主,群众对商业地产的投资信心不足
2.对高层建筑认识不足
对高层建筑的电梯维修更换、供水供电、公摊面积大、物业费较高等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑,加之到县外购房者的外流量增多,导致我县销售进度放缓,销售面积减少,部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷
3.总体规划滞后
在开发建设过程中,存在着盲目开发现象。占地混乱,没有统一划分区域,不少所谓的住宅小区建筑规模小,档次低、环境差。用地的规划布局不合理,商业区和生活区混杂,缺乏层次感
4.建筑风格单一
大部分房地产开发企业层次低,技术含量低,开发样式单一,设计千篇一律,缺少特色,造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下,不顾规划设计,在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重,大部分小区绿地都被小房、车库挤占,绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善,缺乏统一标准,比较落后
5.楼盘户型、楼盘类型不尽合理
目前,我县房产市场上的住房主要以120平方米的户型为主,一般一套住宅加上车库一般要55万左右,不能满足中低收入家庭的购房需求。多层楼盘、高层楼盘同时存在,造成高层滞销较为严重
6.物业管理滞后
我县现有多家物业管理企业,大多数小区实行物业管理,普
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