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海峡两岸建筑物区分所有制度比较 　　摘 要 近年来，小区停车位的权属之争在业主、房地产开发商和物业管理公司之间愈演愈烈，其背后的建筑物区分所有权理论亦在学界引发了诸多争议。由于我国台湾地区在停车位相关制度和区分所有权理论上与我国大陆地区有诸多的相似性，本文通过分析其相关经验及归纳其现存问题，以比较法为视角探讨前述争议，并据此提出了吸纳法定停车位与增设停车位的制度、规定详尽的停车位登记方法、借鉴规约制度和分管契约制度等具体建议 关键词 建筑物区分所有权 停车位 台湾法 法定停车位 基金项目：2015年西南政法大学本科生科研创新活动资助项目（项目编号：2015-BZX-024）的研究成果 中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.2016.10.013 由于都市人口集中地区停车空间供不应求，购房者时常将停车位列为选择商品时的重要考虑因素之一。目前，实务上停车位买卖纠纷层出不穷，与停车位相关的一系列争议问题也日渐成为学理研究的焦点。由于我国台湾地区与大陆地区同采物权法定主义，其处理小区停车位问题的经验教训与对建筑物区分所有权制度的研究，或许更具参考价值 一、建筑物区分所有权基本理论比较 在《物权法》施行前，我国建筑物区分所有权制度由“物业管理条例”和“城市异产壁毗房屋管理规定” 等法规加以规定，而在《物权法》施行后，则于其第六章业主的建筑物区分所有权章第七十条至第八十三条。建筑物区分所有权制度体系复杂，本文所涉仅属与小区停车位问题相关的冰山一角 根据我国《物权法》第七十条，我国建筑物区分所有权规定的理论基础系三元学说，即认为区分所有权系专有部分的所有权、共享部分的共享持分、以及参与共同关系管理之权利（成员权） 所构成的一种复合权利。在这一点上，我国台湾地区做法亦同 （一）专有部分及专有所有权 专有所有权，是指区分所有权人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。 专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分 ，因其可以取得独立的产权而得以单独转让。两岸在此问题上所采用的规定和构成要件相类似，具体包括： 1.构造上的独立性，指各区分所有的部分有客观明确的事实区分。一方面要求该特定部分与建筑物的其他部分在外观上具有可资明确区别之境界标识或区分点存在 ；另一方面要求存在能实现隔离功能的构造物或其他标识 2.使用上的独立性，指各区分部分须与一般独立的建筑物相同，具有能够满足人们生活目的的独立机能。一方面要该该特定部分能较为直接地与外界相通；另一方面要求该特定部分必须配备足以实现独立机能的一定设施 3.具有登记能力，即能够登记成为特定业主所有权的客体。登记是不动产所有权取得的必然要求，而根据我国现行关于专有部分登记范围的规定，某些专有部分尚不能登记。在台湾地区的法律实务中，亦存类似的情况 （二）共有部分及共有部分持份权 在区分所有建筑物共有部分的意义与范围上，两岸所采用的立法技术不尽相同。我国台湾地区采排除主义的立法模式，以概括式的立法方式规定出专有部分范围，并且以专有部分范围为轴心在区分所有建筑物内以规范共有部分范围。而我国大陆地区采取列举式的立法模式，尚未明确对共有部分进行定义，虽能避免解释上的争议，却难以穷尽共有部分之范围，产生模糊的权利边界。若有难以认定为专有部分之范围，且并未列入共有部分条列规范之事项，将产生无法可用之法律漏洞，必须透过修法才得以解决而无解释弹性之空间 在共有部分持份权问题上，两岸的处理亦有诸多的相似和差异。共有部分持份权，指建筑物区分所有人依照法律或者管理规约的规定，对该建筑物的共有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 两岸均将这种区分所有建筑物的共有部分持份权视作按份共有；亦承认共有部分不能取得独立的权状，因此只能随相应的专有部分（主建物）一同转让 此外，这些权利并不需依据各区分所有人持份的比例严格分配。根据《物权法》第八十条之规定，区分所有权人对共有部分之使用收益权利以及必要费用之负担义务的分配份额，以区分所有权人间的约定为原则，在没有约定或约定不明时才按照业主专有部分占区分所有建筑物总面积的比例来确定。虽然台湾地区“公寓大厦管理条例”作出了“以按份分配为原则、以约定为例外”的规定，但台湾学界时常对此条文进行批评，实务中也一般以但书为普遍情形，通过约定设立专用使用权进行规制 （三）成员权与规约 成员权，系指建筑物区分所有人基于特定物业范围内建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的，作为建筑物管理团体之一的成员所享有的权利和承担的义务 两岸有关成员权制度的区别主要体现在成员权的实现上。在我国大陆地区，成员权一般通过业主大会实现，通常