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地产项目前期策划总流程
通过合理的吸筹过程,充分测试楼盘价格,累计客户资源, 当对市场有较大把握时,可结合销售季节,择吉时开盘。 例如: 9月28日。 或 抢闸出击,当存在合适的市场机会,为了抢占有力的市场竞 争位置,即使各方面情况还不成熟,也可开盘。 如:对手4月28日开盘,我们4月19日。 2.4.2 开盘时机 一般在做好开盘前准备工作时,先要做一份详尽的工作进度控制表。把案前工作需要完成的事项按项目分类编排进去。表格上需注明项目、具体工作事项、需配合单位、时间表等。 2.4.3 开盘前的准备工作 筹备工作 的确认 通知开发商及相关部门 确认项目开盘前必须的相关资料 开盘活动 的准备 和开发商就开盘方案沟通,得到确认 落实开盘相关场地布置 开盘前相关媒体推广的配合 活动公司的选定、沟通和协作 相关媒体记者的邀请 有关促销优惠方案的沟通和确定 开盘方案主要内容 1. 目的 2. 活动程序 3. 活动费用 2.4.4 开盘方案 3 公开发售前策划工作流程 3.1 工作思路 3.2 工作方式 3.3 各节点工作实施流程 以楼盘的定位和推广方案为基础,开展公开发售前的策划工作 定期市场情况分析和相关调整:宏观经济环境动态分析、房地产政策环境动态分析、市场环境发展动态分析、市场走势预测分析、典型竞争楼盘动态分析等 做好公开发售前项目造势、定价、开盘筹备三项主要工作 3.1 工作思路 3.2 工作方式 资源整合 √在成本控制的前提下,与专业 公司合作,完成现场包装中的 设计、施工、制作,以及广告 投放和公关活动。 项目管理 √重视策划进度控制,把握 各个制作环节所需时间,及 早进行筹备,保证各步骤顺 利实施。 发展商 策划人员 礼仪包装公司 建筑设计公司 广告公司 公关公司 其他公司 售楼处及样板 房装修公司 沟通 实施 3.3 各节点工作实施流程 一般实施流程 合作公司 策划 …… …… …. …. .. .. .. 结束语:知识管理的重要性 在项目销售过程中,策划人员可谓“八仙过海,给显神通”,项目销售结束时,有必要进行及时的案例整理。 对于个人来说,只有不断地总结,策划水平才能得到更快的提升; 对于公司来说,每个人的智慧都能和整个团队分享,有利公司的整体进步,反过来又让个人收益。 策划流程 前期策划篇简介 前期策划的总体流程 可行性研究 价格定位 开发周期 销售周期 经济效益 分析 推广方案 产品定位 客户定位 市场定位 市场研究 地块 产品方案 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 产品方案 微 调 美象化 第一阶段:可行性研究 宏观市场、区域市场 风险分析又称概率分析,利用概率值来研究不同因素的概率分布,从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述,对方案的风险情况做出比较准确地判断 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数-目标值的变化百分比/参数值变化的百分比 供给预测、需求预测、价格预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等 静态指标:成本利润率、销售利润率 动态指标:净现值、内含报酬率、投资周期 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点,即项目达到盈亏平衡状态利润为零得点 市场分析 市场预测 收入、成本、费用预测 财务评估 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险评估 第二阶段:项目市场研究 地块 潜在客户分析 项目价值分析 竞争环境分析 宏观环境分析 市场状况 可能的客户 可能的产品 宏观经济 竞争环境 项目价值 潜在客户 研究结论 竞争环境 房地产环境 竞争楼盘 经典楼盘 成功案例 区位价值 项目资源 周边客群 历史客群 特有客群 投资客群 新生客群 市场状况 可能的产品 可能的客户 第三阶段:项目定位 寻找均衡点 可能的产品 可能的客户 投资效益 SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 经济收益分析 优势 劣势 机会 威胁 定位策略 定位描述 产品建议 定为依据 客户描述 定位策略 定位方法 静态分析 动态分析 第四阶段:初步推广方案 首先,给项目一个形象 ——项目总体形象定位 其次,告诉甲方我们准备怎么卖 ——销售策略 重要的一点,给甲方一本明白账 ——推广费用预算表 接着,告诉甲方有推广能销售的更好 ——推广策略 最后最重要的一点,把你明确的工作计划告诉甲方 ——营销工作总体时间表 经济收益分析 1、房地产投资及收入估算 2、房地产投资评价指标介绍 3、实例分析
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