陈江项目初步投资分析报告.doc

陈江佳信豪庭项目初步投资分析报告  2016 年 08 月  目录 一、 项目综合评价 1 二、 项目分析 3 1. 项目区位 3 2. 项目基本情况 4 3. 规划设计指标 5 三、 惠州市投资环境分析 6 1. 惠州经济社会发展情况 6 2. 惠州城市规划 8 3. 仲恺高新区的发展前景 9 4. 交通规划 10 四、 惠州房地产市场分析 13 1. 土地市场 13 2. 商品房市场 14 3. 2010 年惠州市商品房供应 15 4. 2010 年惠州市房地产市场预测 15 五、 区域市场及项目定位 16 1. 典型项目及可比项目分析 16 2. 项目 SWOT 分析 17 3. 客户定位 17 4. 项目定位 18 六、 土地市场价格评估 19 1. 估价假设前提和注意事项 19 2. 土地估价方法 20 3. 项目投资分析 20 陈江佳信豪庭项目初步投资分析报告 陈江佳信豪庭项目是指某某公司名下的商住用地项目，该公司股东有意将该项目以股权转让的方式转让给我司。该项目位于惠州仲恺高新区陈江街道仲恺六路，总用地面积 9596㎡，容积率为 3.48，计容积率面积 33401㎡，其中住宅面积为29901㎡（占 89.50%），商业面积3500㎡（占 10.5%）。地下建筑面积10000㎡,架空层面积423㎡，建筑密度24%，绿地率30%。项目已取得了规划局的规划设计条件批件。合作条件是由对方公司提供土地（完善补地价等土地手续）并协助我司办理有关未完规划报建手续，由我司完全出资建设本项目，项目建成后我司无偿返回7500㎡住宅面积给对方公司，并承担对方公司2000万元银行抵押债务。 经过初次实地考察和市场了解，形成了此次初步投资分析报告。（报告中的估价结果及结论仅供参考，更准确的数据有待在进行深入的市场调研、详尽的规划设计分析和成本分析以后形成。） 一、 项目综合评价 优势 1、【区位优势】项目位于仲恺高新区内，属于惠州市通往东莞、深圳的西南门户，距 离市中心较近，仅有 6 公里左右，且周边交通干道较多，包括有惠盐高速、惠河高 速、205 国道以及莞惠城际轻轨等，距离莞惠城轨仲恺站，仲恺汽车客运站都在1.5公里内，长途交通条件便利。 2、【规划利好】惠州市中长期的城市建设规划对项目有多重利好，包括项目所在的仲 恺高新区进行了扩权升级，惠州市四环路南段已经开始建设，赣深高铁今年开工建设并在仲恺设站，深惠城际轨道西线也已进入规划阶段。赣深高铁、深惠城轨通车以后，陈江到深圳中心城区30分钟内通达，深圳房价的居高不下、深圳东进规划的实施，必将加快改善深惠双城之间的交通便利，引导更多的深圳客来陈江置业投资和自住。 3、【地块稀缺性】仲恺开发区内土地多为产业用地，商住用地较为稀缺。 4、【规模优势】项目地上建筑面积约有 3.4 万平方米，规模小，属于短、平、快项目，特别适合刚开始进入房地产行业的公司，资金回笼快，能快速积累开发经验。 劣势 1、【交通的劣势】项目的片区内部（陈江区域）交通通达性较差，一是因为莞惠城轨施工导致仲恺六路严重损坏，虽然仲恺六路改造工程虽然已提上议事日程，但离改造好可能还需假以时日。另一方面是整个陈江区域路面条件，交通设施，市政设施都不尽如人意。 2、【竞争劣势】惠州城市拓展空间较大，三环和四环之间仍有大片的土地供应，未来规划建设的重点是向东的东平新城、向南的金山湖新城。相比之下，这些片区比仲恺开发区有更大的吸引力。另一方面与陈江附近的其他楼盘（比如源东云景、五经.山水大观等）比较，由于规模较小，可能对比销售价格会处于劣势。 3、【地块劣势】地块形状不规整，不利于整体规划建设，沿街面少，靠近仲恺大道前面有一排农民房，视野开阔性受到影响。周边建筑杂乱无章，外部环境条件较差。 4、【土地增值税难题】股权收购方式存在着一个难题，即由于股权收购价格一般高于土地登记价格，会造成开发商在清缴增值税的时候必然多交税，甚至有可能使项目亏损。因此，必须想办法避免这部分损失。 综合来看，地块有一定的优势和价值，短期优势明显，目前的楼价水平正在上升阶段，适宜立即投入开发，开发周期尽量缩短，尽快达到预售条件，加快资金周转速度 二、 项目分析 1. 项目区位 本项目位于惠州仲恺高新区仲恺六路，行政上属陈江街道管辖。项目位于仲恺高新区内，属于惠州市通往东莞、深圳的西南门户，距离市中心较近，仅有 6 公里左右，且周边交通干道较多，包括有惠盐高速、惠河高速、205 国道以及莞惠城际轻轨等，距离莞惠城轨仲恺站，仲恺汽车客运站都在1.5公里内，长途交通条件便利。 2. 项目基本情况 项目占地面积 9596 ㎡，土地使用权属于“某某公司”，该用地取得了仲恺高新区规划局的“建设用地规划设计条件”批件，若需要补地价，完善用地手续由某某公司负责，所需费