2016年江海工业园项目报告31p.pptx

江 海 工 业 园 项 目 1 目录 ………………………… 2 ……… 3 …………………………15 2 一、土地基本情况 3 （二 ）土地性质 面积 土地用途 使用权类型 使用年限 南区146亩，北区132亩 工业用地 出让 至2053年6月3日 江海工业园区位于荥阳市广武镇广古路1号，土地南临广古路，东临江南路。距离四环4.9公里，距离郑州市中心直线距离20公里。距离地铁3号线二期12km、9号线二期5.7km（绕城高速口） 本案 （一）土地位置 4 单位名称 年租金 租金上浮 备注 万荣装饰建材有限公司 32万 每年递增3% 不含税 亚辉食品有限公司 90万 每三年递增6% 不含税 源泉饮料有限公司 156.06万 每年递增2% 不含税 双阳科技有限公司 153.75万 每年递增2.5% 不含税 海萌干粉砂浆有限公司 50.75万 每年递增6% 不含税 出租单位应承担的税款483万*5%=24.15万 (三) 土地现状 目前年出租收入在500万元左右，还有尚未出租的场地约100亩，预计出租后租金收入会达到800万元。公司现有的盈利渠道主要是以租赁土地、厂房以及机器设备获取利润。 现在出租的单位有： 5 二、土地盘活及开发计划 part 02 6 （一）土地盘活策略 总体思路：以市场现行的成熟模式操作，来开发房地产住宅项目提高目前地块利润率。 1、整体大规划，分多期滚动开发。 首先，还是要让278地块作为一期工程放在区域大规划环境下，增加项目在区域市场的竞争力。 其次，南、北地块再分四批开发。减少资金投入和风险分散以及开发经验不足团队较弱等问题。 2、销售前置解决资金问题“以房融资”。 目前开发商几乎都采取“销售前置”的模式，以内购、团购解决部分资金压力。本地企业建业、正商等甚至国内一些上市房企万科、绿地、锦艺都在拿地阶段内购或无证开盘销售，以此解决资金压力。因此我们可以借用目前市场很成熟的常规操作模式。 3、保利润、控成本、减风险。 a.我们可以前期降低利润，后期溢价收回，保证整体利润率 b.相对大房企庞大的内耗、项目分散的特点。我们有更灵活、更精简、更聚焦的优势。可以有效控制成本。 c.在开发经验不足、团体较弱方面，可以尽量分散开发过程的法律、市场、客户等风险点。 7 1、首先，一期工程278地块整体规划后先摘南区地块（乳业），目前租赁少，好安置。靠主干道近，宜做流量产品。 前期内购500-800套来解决转让金和配套费税资金，再分两次开工，减少资金投入和销售压力。 2、其次，建设过程中可视情况启动第二批内购或销售、施工垫资、在建工程抵押解决资金压力。 3、最后，紧抓预售证关键点快速回笼按揭款，和开盘销售回款、车位、商品等。为开发周期资金做保障。 4、开发步骤 项目前期 变更土地用途 规划设计 行政审批 分期施工 销售回款 交房 （二）开发步骤及计划 8 1、目前国内房地产情况分析： 1)市场方面：一线城市持续领跑、二线热点城市高温难降、三四线城市去库存难度大。 2)政策方面： a.因城施策、分类调控。 调控政策从需求面主要是限购限贷，减少投机性的购房需求；从供给方面增加土地供应；从交易环节方面加大了对交易环节违法违规行为的查处。 b.缩短调控周期，增加调控频次。 启动“9·30”楼市新政到10月7日，20多个城市先后出台了楼市新政，这标志着我国新一轮房地产调控大幕已经拉开 11月10日，楼市调控第二波：杭州、武汉、深圳升级调控政策，执行首套首付30%以上，二套首付50%-70%以上，三套限购。 （三）项目前期定位及产品建议 9 2、郑州房地产市场分析 1)市场方面： 目前郑州楼市仍然是住宅供应偏紧、写字楼供应量大的状态。同“双限”前火爆的房地产市场相比，10月份以来，郑州楼市呈现出较为明显的降温趋势，四季度楼市或将量价企稳。 2)政策方面： 10月2日起在郑州市市区对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购。 3)郑州市房地产市场预期 a.郑州市与全国政策面一样，依旧维持宽松。“稳增长”“去库存”仍是当前市场的主流； b.调控仍有较大空间，地方性调控收紧均相对谨慎，房价不会出现明显波动； c.郑州作为热点二线城市开始成为新的房价增长点。在良好的经济基本面支持下，郑州等城市房价涨幅仍然有较大空间。 d.企业投资方向逐渐趋同，“僧多粥少”的局面进一步加剧了热点城市土拍竞争激烈程度；政府依据未来市场走势政府会灵活运用政策保持房地产市场平稳发展。 10 P 9号线二期 3号线二期 P 北四环 西 四 环 9号线二期，起自沟赵站，至绕城高速站，2017年12月底前开工建设，2021年12月底前通车试运营。 2号线二期，起于天