物业管理必威体育精装版法律法规培训.ppt

* * 6、阳光权问题 《物权法》对公民维护“阳光权”做出规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 【提示】相邻权分一般相邻权和建筑物区分所有权的相邻权。阳光权属于一般相邻权。 第三节 物权法 * 解读1、开发建设环节 开发商在规划设计时，应严格按照国家相关规定执行。如涉及到影响采光的楼栋间距、层高等因素。 解读2、物业管理环节 日常管理中，应及时发现、制止、上报各种违章搭建现象。杜绝因业主私搭乱建、装修时影响相邻住户采光而造成的投诉。 第三节 物权法 * 7、住改商 《物权法》第七十七条规定：“ 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。” 【提示】《审理建筑物区分所有权纠纷案件》司法解释 第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。　　将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。  第三节 物权法 * 解读1、如何理解“有利害关系业主”？ 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 解读2、一票否决 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，法院不予支持。 第三节 物权法 * 8、业主可以自由选择物业管理模式 《物权法》第八十一条规定：“ 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 　　对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。” 第三节 物权法 * 解读：物业管理多元模式 物业管理模式已由《物业管理条例》中规定的单一的物业管理企业管理模式，变为业主自行管理、委托物业管理机构管理与委托其他专业机构管理三种模式并存的局面。物业管理多元模式打破了我国原有的物业管理单一格局，使业主有了更多的选择自由，客观上推进了物业管理的市场化进程，加剧了物业管理市场竞争的广度和深度。 第三节 物权法 * 9、住宅使用期届满后还需交费吗？ 《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。” 土地使用年限： 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 第三节 物权法 * 解读1、确立权益 居住者拥有自己的住房70年及更长时间的使用权。 解读2、焦点问题 自动续期是否收费，《物权法》并没说明。 第三节 物权法 * 10、业主及业主大会的权利与义务 《物权法》第七十六条规定：下列由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第三节 物权法 * 【提示】决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。” 第三节 物权法 * 11、业主及业主大会的处置权 《物权法》第八十三条规定：“ 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止