第2章资产评估的基本方法.ppt

第二章 资产评估的基本方法 资产评估基本途径和方法 第一节 市场法 三、市场比较法的基本程序及有关指标 [例2.1]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位： 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：117/100；参照物B的时间因素调整系数：104/100；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位： 第二节 收益法 第三节 成本法 【例2.4】某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来五年的收益额分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率为10%。试采用收益现值法确定该企业的重估价值。 【 解答】 （1）将未来5年收益额折现求和 P＝13× （P/F,10%,1）+14× （P/F,10%,2） ＋11× （P/F,10%,3） ＋12× （P/F,10%,4） ＋15× （P/F,10%,5） ＝49.1617万元 （2）求取年金 P ＝A× （P/A,10%,5） A ＝ P÷ （P/A,10%,5） ＝49.1617÷3.7908＝12.9687万元 （3）确定该企业评估值 评估值＝12.9687÷10%＝129.67万元 该企业评估值为129.67万元。 收益无期限： 年金化法 一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论： 资产的价值取决于购建时的成本耗费 在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 （二）基本原理 （三）注意问题（基本前提） 1、被评估资产处于继续使用状态 2、历史资料的真实性 3、形成资产价值的成本耗费是必要的 （四）评估思路 评估值＝重置成本－各项损耗 实体性损耗 功能性损耗 经济性损耗 二、成本法的计算公式及操作步骤 （一）基本公式 评估值＝重置成本－各项损耗 实体性损耗 功能性损耗 经济性损耗 评估值＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 评估值＝重置成本×综合成新率 搜集历史资料，确定成本构成 （二）操作程序 确定各种贬值因素，判断成新率 综合分析，确定评估值 确定评估对象 确定被评估资产的重置成本 1、重置成本（1）定义 按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额。（2）分类　①复原重置成本 　　 原来的材料、技术水平，现时价格水平。　②更新重置成本　　 现在的材料、技术水平，现时价格水平。 一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。 思考：原始成本、复原重置成本与更新重置成本的异同？ 三、各项指标的涵义及其计算 （一）重置成本及其评估方法 2. 重置成本的评估方法 （1）重置核算法 基本原理 利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。（包括合理的利润） Q:重置核算法计算的重置成本是更新的还是复原的？ 重置成本 ＝ 直接成本 ＋ 间接成本 建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润 取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费 间接成本构成： 取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用 计算公式 [例2.5] 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为人工成本的80％。该机器设备重置成本为多少？ 【解答】　　直接成本=50000+1000+800=51800（元）　　 其中：买价，50000元　　 运杂费，1000元　　 安装费用，800元