第三章房地产自物权1.ppt

第三章 房地产自物权 导读：房地产自物权是指自己的土地或房屋上成立所有权，相对他物权来说是完整物权。本章详细分析了业主区分所有权的构成权利：专有权、区分共有权和共同管理权。并比较分析了建筑物区分所有权和不动产所有权的区别。 第一节 土地和房屋的所有权 一、房地产所有权概述 房地产所有权是土地所有权和房屋所有权的集合，我国立法土地和房屋可以分别作为的独立的不动产，因此土地和房屋是两个独立物，各自成立所有权。这两个所有权有共同特点，也有不同特点。 房地产所有权作为物权，具有一般物权的本质特性，还具有不同于他物权的一些特征： 第一节 土地和房屋的所有权 （1）本源性 （2）弹力性 房地产所有权为全面支配权,但房地产的某些权能可以分离出去,所有权的行使受到他物权限制. (3) 限制性 所有权的本质不是人对物的关系,而是人与人之间的关系,因此所有权的行使必然受到社会的限制.土地所有权和房屋所有权受到宪法,行政法,经济法和民法的保护和限制,还受到他物权的限制.自由和限制相伴,权利和义务相随,构成了房地产所有权的内容. 第一节 土地和房屋的所有权 (4) 无期限性 土地的无折旧性和房屋的耐磨损性,决定了土地使用权和房地产所有权的长期性或无限期性。 二、 国家土地所有权 我国实行土地所有权的国家和集体所有制度，禁止任何形式的土地所有权交易。研究土地他物权必须从土地所有权开始。 （一）国有土地所有权的主体 第一节 土地和房屋的所有权 在实行国有土地所有权制度的国家中，有实行单一的国家土地所有权即一元制的，也有实行多个独立的国家土地所有权即多元制的。我国采用的是一元制下的“单一代表、分级行使”制度。国务院是国家土地所有权的代表，中央土地行政管理机关和地方政府行使国有土地所有权，不具有所有权代表的资格，而是以所有权代表即国务院的授权为基础的。分级管理是指地方政 第一节 土地和房屋的所有权 府对行政管辖区域内的土地管理权，性质上属于经济行政权而非财产所有权。作为所有权代表的中央政府，即可以对地方政府授予所有权的行使权，也可以限制所有权的行使权。 （二）国有土地所有权的客体 （三）国有土地所有权的内容 1.国有土地所有权的占有权能 第一节 土地和房屋的所有权 其占有权能可以分为所有人占有和非所有人占有。所有人占有是指由国家机关或由国家指定的国有企业事业单位实施的占有。非所有人占有是指国家以外的民事主体依法对土地进行的实际控制，主要包括非国有的组织和个人，也包括国有企业。国有土地所有权的占有还可以分为法律上的占有和事实上的占有。 第一节 土地和房屋的所有权 2.国有土地所有权的使用权能 一般来说，国家拥有土地所有权的主要目的在于调节社会对土地需求而不是满足国家对土地的使用需求。 3.国有土地所有权的收益权能 为国家获取由土地产生的经济利益是国有土地所有权的收益权能的要求。 第一节 土地和房屋的所有权 4.国有土地所有权的处分权能 国有土地所有权既不能转让，亦不能放弃。在不改变国有土地中终级归属的情况下，将国有土地的占有、使用和收益权能分离出去，是一种处分行为。 （四）国家土地所有权的性质 国家土地所有权是国家享有的一种民事权利。国家所有权关系是民事法律关系，国家作为权利主体，与其他民事主体处于平等地位。 第一节 土地和房屋的所有权 三、集体土地所有权 集体土地所有权是指农民集体组织依法享有的占有、使用、收益和处分自己土地的权利。集体土地的范围按用途不同可分为：1，农用地 2，农村建设用地（用于非农业目的的土地） 3，未利用地。 集体土地所有权有以下特点： 第一节 土地和房屋的所有权 （1）独立性 集体土地所有权与国家土地所有权没有隶属关系 (2) 受限制性 集体所有的土地具有团体性和分散性。代表范围较小的局部社会利益，集体土地的使用处分又与国家的农业战略和农村政策密切相关，应对集体土地所有权的使用和处分权能加以适用限制。《土地管理法》实行的土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地。 第一节 土地和房屋的所有权 （3）受保护的特殊性 （四）房屋所有权 房屋所有权是指房屋所有人对作为标的物的房屋所享有的独占性支配权利，在法律规定的范围内对房屋进行占有、使用、收益和处分，并有权排斥他人的干涉。我国房屋所有权制度的特点如下： 第一节 土地和房屋的所有权 (1) 房屋的国家所有权，集体所有权和个人所有权同时并存，并平等的受到法律的保护。 （2）房屋所有权与其依附的土地使用权不可分离。房屋所有权发生转移，土地使用权也必定随之转移，反之亦然。非法转让土地使用权会导致土地上房屋转让的无效。 第一节 土地和房屋的所有权 （3）在房屋所有权的原始取得和继受取得中，主要有新建和买卖。新建