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智库观点 （8） 研究员：罗华庚 报告日期：2011.12.16 “内生性紧缩财政”金融机制影响下的房地产行业变局 CIHAF2011 论坛—王小广观点 演讲者： 王小广。1995 年获中国社科院经济学博士学位，同年就职于国家计委经济研究所，现 为国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任，研究员。研究领域：宏观经济形势分 析和经济发展战略。 摘要： 房地产牛市即将结束，面临着大周期性的调整。房地产金融面临内生性紧缩机制。而真 正影响房价上涨的因素包括：货币供应、税收政策和投资需求。房地产调整取决于货币，而 不是货币政策。金融环境包括政府和市场两部分，政府方面可能微调，不会进一步加大打击 房地产的力度，但是市场因为可贷资金不足、期限错配、外汇占款减少，所以会进一步紧缩 对房地产的投资。通过市场周期和市场预期变化，判断2012 年出现牛熊转换的长期拐点。 希望房地产商做好长期应对困难局面的准备。 编者注： 2011年是房地产业困难的一年，为了推动政府决策者、房地产业界、学术界共同就中国 房地产金融发展模式和路径进行深入交流，凝聚共识，同时为房地产金融发展提供案例展示 平台，切实寻找推动房地产和金融行业可持续发展转型的解决方案，中国房地产报、中国住 交会组委会、中国国际商会、华盛莱蒙投资基金共同主办了2011年CIHAF论坛。 论坛的主题是 “资本机遇与创新图景”，采取 “主题论坛+案例分享”的形式，邀请政 府决策者、房地产业界、学术界的权威人士与意见领袖进行对话，探讨如何以一种全新的战 略和逻辑应对房地产的行业变局，以及如何建构与之匹配的金融创新能力。寻找地产变局下 的资本责任与创新智慧的解决之道。 录音整理： 我非常高兴参加这么一个很重要的会议，而且是有一个13 年的历史的住交会。大家都 知道，中国房地产的牛市、房地产的繁荣走了13 年，08 年走了一个小小的波折，但是这次 是不是一次波折？我认为是的。房地产走了13 年后的今天，我认为正在酝酿一个大的调整， 这是我今天想说的，它的原因我更倾向于来自于金融市场的力量，而不是政策的力量。我想 讲一下我们2012 年之后，特别是2012 年本身中国房地产行业面临着怎样的金融形势。 1. 中国经济无法在三到五年内完成调整，获得动力，形成新的经济周期。 在讲这个之前，我想概括一下我对中国宏观经济的判断，中国经济从2007 年的14.2% 降到了2008 年的9.6%，其中三季度降到9%。也知道今年的GDP 增长三季度达到9.1%， 两个9 的增长，我倾向于把它连结起来，把中间的三年：2008 年的四季度和今年的三季度 忽略。因为我们采取了那么宽松的货币政策，所以你们发财了。但我不认为这是个正常的房 地产的形势，中国宏观经济开始进入08 年三季度之后的四季度的调整，所以这个调整可能 是个漫长的过程，我认为没有个三五年，中国经济不可能获得新动力、形成新一轮增长周期。 2. 中国房地产业面临内生性紧缩机制，但是政策面不会打压房地产业发展。价格调整由市 场上的货币，而不是国家货币政策决定。 2.1 金融环境为内生性紧缩机制，是市场行为，而不是政府打压的结果。影响房价的因 素是货币供应、税收和投资性需求， 下面我就讲中国明年房地产行业面临什么样的金融环境。我的判断是：内生型的紧缩 机制，这是我给它起的一个词，因为我认为中国房价上涨不是很多人讲的所谓中国的加速城 市化、所谓的刚性需求、所谓的土地稀缺、所谓投资渠道不足，我都否认它。大家知道我 05 年写过一个房地产的十大谎言 。我认为真正影响房价上涨的因素是三个，但是今天讲 的重点是金融，我们的货币的供应。但是还有两个我今天不展开讲，刚才夏先生讲过，就 是讲到我们长期的税收政策是有严重缺陷的，我们房地产发展没有刹车，我们只有发动机， 我们只有油门，没有刹车，没有刹车就没有离合器，也没有手刹，手刹就是税收，这个我不 展开说，刚才夏先生已经讲了。 还有一个原因，就是中国的投资性需求占绝对的比例，我这个讲了很多年，但是去年 中央才认可，包括夏