第五章不动产估价方法之收益还原法.ppt

第五章 收益还原法 对上述公式作补充说明如下： 1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析； 2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变； 3、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例； 4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末； 5、公式中ai ，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。 (二)净收益每年不变 净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期限为无限 年；二是收益期限为有限年。 1、收益期限为无限年 若已知V∞，求V70 、V50如下： V70 ＝ V∞ x K70 V50 ＝ V∞ x K50 若已知V50，求V∞ 、V70如下： V ∞ ＝ V50 x V70 ＝ V50 x 如果将上述公式一般化，则有： Vn ＝ VN x 例子：已知某宗收益性不动产40年收益权利的价格为2500元／m2，报酬率为10％。试求该宗不动产30 年收益权利的价格。 运营费用的确定 1、出租中总费用 ⑴管理费：包括工资、出租过程中消耗的公共设施消耗费用。 通常按年租金的2-5%； ⑵维修费：通常按建筑物重置价的一定比例； ⑶保险费：一般按房屋重置价或现值的0.15-0.2%； ⑷税金：包括房产税，营业税、城市建设附加税、教育附加税 ⑸中介费用：一般为一个月租金。 2、企业经营费用 ⑴经营服务型：商品销售成本、经营费用、管理费用、商品销 售税金及附加、财务费用和商业利润等； ⑵生产型：生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、 财务费用、管理费用和厂商利润等。 净收益的确定 1、出租的纯收益 净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用 ＝有效毛收入－运营费用 注意：在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定 所要扣除的费用项目。 2、经营的纯收益：不动产纯收益＝总收益－经营总费用 3、尚未使用或自用的不动产纯收益：比照类似不动产计算得 到。 求取净收益时对有关收益的取舍 1、有形收益和无形收益 有形收益：由不动产带来的直接货币收益 ； 无形收益：由不动产带来的间接利益(自豪感、提高个人的 声誉和信用 ) ； 注意：在求取净收益时不仅包括有形收益，还要考虑各种无形收 益。 2、客观收益和实际收益 客观收益：排除各个企业实际收益中属于特殊的、偶然的要素对 实际收益的影响后得到的一般正常收益。 实际收益：待估不动产在现实的经营水平下，实际取得的收益。 （一般不直接用于估价） 注意：有租约限制时，租赁期限内的租金应采用租约资金，租赁 期外的租金应采用正常客观的市场租金。 承租人权益价值：剩余租赁期内租约租金与同期市场租金的差额 经折现后的现值之和； 所以同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制下的价 值和承租人权益的价值三者之间的关系为： ； 有租约限制下的价值 ＝ 无租约限制下的价值 － 承租人权益的价值 例子：某商店的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元／m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元／m2和120元／m2，运营费用率为25％。该类房地产的报酬率为9％。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。 收益期限的确定 收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间 (1)对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益法公式进行计算。 (2)对于土地与建筑物合成体的估价对象，建筑物经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，应根据土地使用权剩余年限确定收益期限；建筑物经济寿命早于土地使用年限结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式进行计算，然后加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点时的价值。 第5节 报酬率 报酬率的实质 报酬率即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比 率，为投资回报与所投入资本的比率，即 报酬率 ＝