出租房避税门道多多.doc

出租房避税门道多多 2011-10-31 10:50　读者上传　【 HYPERLINK javascript:fontZoom(16) 大 HYPERLINK javascript:fontZoom(14) 中 HYPERLINK javascript:fontZoom(12) 小】【 HYPERLINK javascript:window.print() 打印】【 HYPERLINK /jiucuo/index.shtm \t _blank 我要纠错】 ??? 在我国 HYPERLINK /web/lc_sh_3 \t _blank 房地产市场蓬勃发展的同时，房屋租赁市场也非凡活跃。对于房产租赁中涉及的房产税问题，根据《 HYPERLINK /new/63/67/95/1986/9/ad31127011151968913094c.htm \t _blank 中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳的，税率只有1.2%，而房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳，税率是12%.出租房屋的房产税税率是自用房屋的10倍，而且12%的房产税税率相对于营业税5%的税率也是明显偏高的。因此，部分房屋出租人对于房屋出租过程中，如何合理进行税收筹划避税也是非凡关注。这里我们简单介绍一下目前房屋出租过程中房产税税收筹划的主要方法，以及相关的筹划风险。 ??? 一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款 ??? 根据相关规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产。 ??? 筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。比如，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，假如出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。 ??? 筹划风险：主要纳税人是实事求是地进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。但是，出租人可能从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款以达少缴房产税的目的。对此，部分地方 HYPERLINK /shuishou/ \t _blank 税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台的房屋最低租金计税价格，假如出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。 ??? 二、出租变仓储房屋出租 ??? 这是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。 ??? 筹划要点：在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，而达到少缴房产税的目的。当然，这个筹划是有前提条件的，即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，假如不是这个目的，一般是不能按这个思路进行筹划的。 ??? 筹划风险：该筹划从税务角度是不存在风险的，但从出租变仓储就为出租人带来了新的经营风险，即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。因此，一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的情况下，该筹划才可行。假如仓储的货物价值量高，发生盗损的可能性较大，则该方案风险太大，不可行。 ??? 三、变出租为提供服务加出租 ??? 目前，出现了很多专门从事房屋租赁的公司，他们既出租房屋也负责为出租房屋提供物业治理服务。因此，利用物业治理合同规避房产税的现象比较普遍。 ??? 筹划要点：出租人可以通过提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格来达到少交房产税的目的。但出租房一般应有从事物业治理服务的经营范围，且确实在出租房屋的同时也在提供物业治理服务。 ??? 筹划风险：合理地利用物业治理服务收费来筹划出租房产税是合理的，但要害是这种方法在实际中往往被出租人滥用，导致恶意避税行为的发生。 ??? 由此产生的风险有如下几方面： ??? 1、税务机关可能存在的最低租金计税标准是筹划的一个障碍。 ??? 2、一般正规的公司提供物业治理服务的收费，是一定要取得物价部门的收费许可的，价格也是要审批的。因此，出租方刻意抬高物业治理服务价格，不仅得不到税务机关认可，还可能由于不按收费许可证收费而受到物价部门的处罚。 ??? 3、假如出租方纯粹从逃避房产税的角度处罚，没有提供物业治理服务而和承租方签订房屋租赁合同和物业治理服务合同的，在发生纠纷时可