征税兼顾.doc

房地产纳税筹划基本思路具体操作流程 土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一，有效的土地增值税税收筹划．可以减轻企业纳税负担，增加企业的盈利，对企业的发展可谓重中之重。 具体操作方法 一、利用土地增值税率临界点进行纳税筹划 依据：按照税法有关优惠规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点” 方法：企业可以通过合理定价或者增加扣除项目金额，使增值额不超过扣除项目金额的20%，这样企业就无需缴纳土地增值税，应缴土地增值税越少，企业所获得的利润自然越高。 二、利用银行贷款利息支出进行纳税筹划 依据:按照税法有关规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。 方法：如果企业运转主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税额；反之，企业借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样就可多扣除房地产开发费用，以实现企业利润最大化。 三、利用期间费用转移进行纳税筹划 依据：按照税法有关规定，与房地产开发有关的期间费用（指销售费用、管理费用、财务费用）直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。所以得出结论房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除 方法：纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过期间费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。 四、利用收入转移进行纳税筹划 依据：按照税法有关规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。所以转让收入越少，土地增值额就越小，土地增值税越少，利润也就越高。 方法：精装修商品房单一合同，需缴纳高额土地增值税，若将单一合同剥离为两份合同，其一，房屋买卖合同 其二，房屋装修合同 这样第一份合同只需缴纳少部分土地增值税，第二份合同无需缴纳土地增值税，仅需缴纳少额营业税，比单一合同将大大减少应交税金，从而达到增加利润的目的。 五、利用建房模式转移进行纳税筹划 依据：按照税法有关规定，代建房，合建房不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税 方法一：代建房（条件是开发之初便能确定最终客户），这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己购买和取得，其关键是房地产权没有发生转移就可以了。代建房行为不属于土地增值税的征税范围，而属于低税率中的营业税的征税范围，税负低自然对企业节税大为有利。 方法二：合作建房，税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税，免去了部分土地增值税，自然公司利润会大幅增加。 六、利用业务性质转移进行纳税筹划 依据：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%，业务性质不同，税率截然不同，差别很大。 方法：若将出租房产业务转化为承包业务，房产税由税率12%转化为1.2%，自然减轻了企业纳税负担。 房地产增加成本的基本思路 一、房地产开发涉及多种经营，涉及多种关联公司，在这些关联公司中，