龙湖精装修调研指导方案.ppt

* 一、精装修住宅的成本控制与采购 （一）、精装修的成本控制从设计开始 1、精装修设计成本控制（80%） （1）、产品定位标准的选定、设计风格确定 （2）、主要材料选择 （3）、设计内容及技术标准的确定（各区域组成及部品配置、技术标准） （4）、按照梯级标准确定设计细节及装修标准。 2、精装修住宅实施过程的成本控制（20%） （1）、预算控制 （2）、工程发包控制 （3）、施工阶段的成本控制 （4）、决算阶段的成本控制 （二）、精装修设计过程成本控制流程 精装修住宅的设计成本控制一般按以下工作步骤来进行： 1、根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在1000-3000元/平方米范围选择和确定（由营销策划部门、设计部门确定）。 2、按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）。 3、按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采购部门来完成）。 4、根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）。 5、根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。 6、按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制。 精装修设计过程的成本控制流程 成本定位 装修设计 设计预算 采购询价 编制预算 调整设计 实施预算 （三）、采购成本的控制 1、甲供材料的选择范围 地板、瓷砖、涂料、石材、窗台板、门、橱柜系统、洁具、灯具、电器等。 2、批量采购的选择（品牌选择余地比较小的情况） 3、竞标性采购 4、战略采购 木门的采购 木门是对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。 关注的质量要点： 1、木材干燥水平。 2、木材本身的品质。 3、门板的构成方式。实木门、空心门、模压门。 4、饰面做法。 5、油漆质量。 6、门套的设计方式。 7、门的五金件。 几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个步骤，并在采购合同中与供应商予以明确： 第一阶段：门的设计，技术标准的确定，五金件配置的确定 第二阶段：样板门制作，确定验收标准。 第三阶段：根据供应商的产能排产，并约定门框、门扇、门套进场时间。 第四阶段：现场安装，成品验收。 橱柜的采购 橱柜采购关注的质量要点： 1、台面人造石的质量，价格差别可达10倍。 2、柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分。 3、表面装饰材料。便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张。 4、每一种五金件。进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观。 5、抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成。 6、封边条的工艺及材料。 7、各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等。 8、加工水平。 9、收纳系统配置：调味拉篮、支架、垃圾桶等等。 成品木制作的采购 衣柜、鞋柜、玄关收纳柜、卫生间橱柜、储藏柜、背景墙 几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。 活动部件的可靠性需要认真把握。 防潮能力常常不足。 制作安装的时间比较长。 安装时对现场有一定影响。 木地板的采购 木地板满铺。这种做法对房间的方正性、地面的平整度要求很高，对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题。大多数建筑的施工精度难以满足要求，甚至能胜任的施工班组估计也不是很多。进场前培训的重要性！ 不过，木地板的安装倒是非常快速。 上海市对于木地板的保护要求极高，因此在采购时就必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大，等等。 木地板采购建议：实木复合地板 地砖、瓷砖的采购 尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题： 1、地砖、瓷砖的损耗远大于定额值 2、墙砖采用无缝砖时 3、排版设计时 4、色差问题 5、几何尺寸方正度，平面翘曲 6、返工 建议最好按照每一色号准备2％的瓷砖用于物业维修。 瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。 瓷砖的供应没有想象的那么麻烦。 石材的采购 石材主要使用部位：地面铺地、窗台板、橱柜台面、门套、装饰柱等 1、石材的采购比较复杂，即便是相同名称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。 2、石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量