001年增70%,当代如何用5个“互联网+”冲300亿.docx

年增70%，当代如何用5个“互联网+”冲300亿 2015-05-13?24万人在读?明源地产研究院 明源君说 2014，地产市场不太景气，有家上市房企的合约销售额却增长了68.5%。未来，这家房企有信心每年增长都超过50%，从而冲刺50强。这家房企就是在15年前就“超越财务目标”而专注做绿色节能地产的当代置业。当代置业的拿地、融资等战略，都紧紧围绕着绿色地产产品，而其绿色地产产品因为先发优势，在国内领先，对其项目的溢价和去化均做出巨大贡献。基于未来发展，其已再次“先发”，做了多个“互联网+”的布局。 明源地产名人堂第46期 嘉宾：当代置业执行董事兼总裁 张鹏 访谈：明源地产研究院 王恒嘉 当代置业认为，自己规模不大，有核心竞争优势，因此具备快速复合增长的能力。基于未来发展，其已再次“先发”，做了多个“互联网+”的布局：1、内部组织系统的去中心化和扁平化；2、全流程众筹；3、社区O2O生活平台 ；4、大数据应用；5、绿色设备互联网微创新。同时还在海外做养老地产试点。 未来的当代置业，经营链条将是：1、房地产轻资产化；2、绿色房地产开发；3、绿色科技社区运营。为实现这一目标，当代置业提出了行业合伙、产业合伙、智业合伙的全面合伙策略，“行业合伙”即行业优秀开发企业进行合作，“产业合伙”即与上下游产业链和关联企业合作，“智业合伙”即通过智业合伙人法则激发公司内的创业激情与热情。 日前，明源地产研究院独家专访了当代置业执行董事兼总裁张鹏，且看他如何详细剖析当代置业的成功经验和变革之路。 当代置业认为市场出现高增长、高分化、高淘汰，即使是百强企业其未来发展方向也将分化为三类。而当代置业这样有核心竞争力规模较小的百强企业，仍有快速增长的条件。 1.百强企业按规模分三类，当代等较小企业仍可快速增长 （1）万科绿地等规模到了2000亿，将来可能到到3000亿。超级企业的管理逻辑与一般百强不同，继续扩大销售额的时候，系统性的风险就会显现，因此他们会把规模稳定在某个数值。 （2）800亿以上的，可能不超过15家，他们的战略会按照既定战略来。其规模一旦超过500亿，就会比较谨慎了。 （3）百强中规模较小的企业，但是具备差异化特色的企业，反而可以在现阶段选择高增长。当代置业2014年规模只有73.56亿，有核心竞争力，还具备复合增长的条件。2015年与之后几年，当代置业有信心保持50%左右的复合增长速度。当规模接近300亿的时候，当代就会再停下来，对企业进行进一步颠覆式地调整。 2.地产市场出现高增长、高分化 、高淘汰 地产的基本面近两年不会有大的波动，而地产企业将出现高增长、高分化、高淘汰。 （1）高增长：区域在那些人口聚集，有钱有地有资源的地方。企业则有以下特点：1、有核心差异化竞争力；2、产品已经标准化；3、商业模式已经模块化。 （2）高分化：市场在分化、客户在分化、企业自己的核心竞争优势在分化，通吃的企业没有了，万科这样的巨无霸也有金色系列等侧重点。 （3）高淘汰：5000家开发企业，要么有钱、要么有地、要么有资源，大家彼此竞争，一定会淘汰一批。过去许多企业强调政府背景，现在这方面的重要性已经越来越弱。 3.企业要特别注意成本压力等“四块暗礁”，提高效率 （1）第一块暗礁就是成本的压力。地价总体还微微上涨，售价却在下降。过去有30%左右是毛利，今年有的企业已经掉到20%了，再减去税，净利没多少。 成本压力考验的是精细化管理。要看前期费用、建安成本、销售费用能不能降下来。房企要瘦身，要提高人均效能。 当代置业认为管理费用要花在刀刃上，希望用现有员工的2/3的人数去创造更大的价值，但把工资提升30%，把人均效能提起来。 （2）第二块暗礁是产能过剩。现在所有城市库存全都超标准线。有的城市要去化16个月甚至36个月。 （3）第三块暗礁是现金流、毛利润、净负债率“铁三角”能否平衡。企业回款额、销售额、资产负债率、毛利率、净利率，这些数字保持一个健康的水平越来越困难。上市公司对此焦虑是必然的。 （4）最后一块暗礁是客户。客户开始不那么忠诚，单一产品粘性不强，他们选择面太广，开发商竞争也激烈。 四块暗礁之上，市场分化，优胜劣汰，适者生存。就像森林里的动物，如果攻击力不强，即使体型很庞大，一阵撕咬就片甲无存。今后，要追求成长，不能只追求数量、销售面积、销售额，要使企业从“量”走向“质”，才能立于不败之地。 当代置业推行“成本领先”策略： 当代置业针对不同市场推出三条绿色产品线，又把项目从财务角度分为三类，保证项目可持续对公司做出贡献。而当代置业的绿色产品线，别的企业短期内已经很难学会，其所带来的高周转、高溢价、高黏性，是当代置业的核心竞