房地产投资浅论内部培训分享课件.pptx

房地产投资浅论;;是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。 房地产投资分析中，我们使用的投资概念是狭义的。 房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。所以，这里的投资是预先垫付的资金（没有包括其他资源）。;房地产投资形式多种多样： 房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型； 为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型； 将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资； 企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。 尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。;;机会之间的互斥性;问题1：投资选择;Part One;什么是房地产？ 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称。两者具有整体性和不可分割性。 房地产权利包括房地产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权利组成的，房地产所有权是最完全、最充分的权利，包括由此派生出的租赁权、抵押权、典当权、地役权等。;几个基本概念;;人们将资金在使用过程随时间的推移而发生增值的现象，称为资金具有时间价值的属性。资金时间价值是一个客观存在的经济范畴，在企业的财务管理中引入资金时间价值概念，是搞好财务活动，提高财务管理水平的必要保证。;;复利的威力就是乘幂的威力！; 简单的说，实际利率是从表面的利率减去通货膨胀率的数字，即公式为：1+名义利率=（1+实际利率）*（1+通货膨胀率），也可以将公式简化为名义利率－ 通胀率（可用CPI增长率来代替）。 　　一般银行存款及债券等固定收益产品的利率都是按名义利率支付利息，但如果在通货膨胀环境下，储户或投资者收到的利息回报就会被通胀侵蚀。实际利率与名义利率存在着下述关系： 名义利率不能完全反映资金时间价值，实际利率才真实地反映了资金的时间价值。 以r表示实际利率，i表示名义利率，p表示价格指数，那么名义利率与实际利率之间的关系为，当通货膨胀率较低时，可以简化为r=i-p。 ; 利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。 资产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称之为利差。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急剧扩大自有资本的收益率；一个小小的不利利差，也会带来自有资本的负收益率。 财务杠杆不是在所有情况下都可以为投资者带来收益。; 借贷资本与自有资本的比例越大，财务杠杆的作用程度越深。其作用有正向与负向两种。 财务杠杆的正向作用。当资产总回报率大过借贷成本时，财务杠杆就是有利的。此时借款越多自有资本的收益率越大。 财务杠杆的负向作用。当资产总回报率小于借贷成本时，财务杠杆是不利的。此时借款越多自有资本的收益率越低，直至带来财务风险。 ;Part Two;低流动性;一、对象的固定性和不可移动性;二、高投入和高成本性;区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图;1989-1996：起步期;2004;二、高投入和高成本性;三、长周期性; 房地产投资的资金回收期长，原因包括： 　　一、因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。 　　二、由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。 　　三、如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。;四、高风险性;五、强环境约束性;六、低流动性;Part Three;;投资分析的大致过程：;土地开发权的获得的主要方式：;土地开发权的获得的主要方式：;土地开发权的获得的大致过程：;;房地产销售经营的大致过程：;Part Four;房地产投资两种途径与四种方式;基本建设式;楼宇购买式;合作开发式;购买股权式;Part Five;可研的必要性;可研报告的基本框架;可研涉及的基本概念;折现率、净现值（NPV）、内部收益率（IRR）;利润率、投资回报率与投资回收期;敏感性分析;风险 是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。 ;可研决策的依据与