房地产典当业务操作规程及风险防范.pptVIP

12、赎当、注销抵押登记，业务终结 到期后，借款人清偿当金本息和费用,办理赎当手续，双方向房地产抵押登记部门注销他项权利登记，并领回房屋所有权证等证件原件交还当户本人，业务终结。 四、典当房地产合法性审核 当户取得的房地产包括土地使用权和房屋所有权，是否依法取得，是否可以依法转让，这是能否进行典当的先决条件，在审核时须注意从以下各个方面考虑。 1、我国《物权法》、《担保法》和 《房屋登记办法》等法律、法规、规章禁止买卖、转让的房地产不得典当，即不得设定抵押，主要有： （1）土地所有权。 （2）地上无建筑物，纯粹以划拨方式取得的土使用权。 （3）乡、镇、村企业的土使用权不得单独典当 （4）集体所有的土地使用权(耕地、宅基地等)。 （5）权属有争议的房地产和依法被查封、扣押监管或其他形式限制的房地产。 （6）教育、医疗、市政等公共福利事业单位的房地产及其设备、设施。 （7）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义 的其他建筑物。 （8）已被依法公告列入拆迁范围的房地产。 （9）已享有国家优惠政策购买的房地产不能全额典当，其典当额以其权利人可以处分和收益的份额比例为限。 （10）违章建筑物或临时建筑物。 2、我国法律、法规、规章等规定房地产不得买卖、转让的其他情形不能办理典当： （1）未依法取得房地产权证书的； （2）共有房地产，未经共有权人书面同意的； （3）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理过程中的； （4）权利人对不动产的处分权受到限制的。 （5）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。 （6）国家依法收回土地使用权的。 （7）以集体所有制企业的房地产抵押的，未经集体所有企业职工（代表）大会通过，并报上级主管机关备案的。 （8）以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，未以董事会或股东会通过的（公司另有规 定的除外）。 （9）法律、法规、规章规定不得买卖、转让的其他情形。 （10）以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限超过土地使用权出让合同规定使用年限，减去已经使用年限后剩余年限的。 3、其他事项的审核 （1）以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告承租人，原租赁合同继续有效。 （2）企、事业单位法人分立或合并后，原抵押 押合同继续有效。其权利与义务由扔有抵押物的企业享有和承担。 （3）抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同 。 （4）订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满 抵押权权人淍未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。 （5）抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。 （6）抵押人将已出租的房产抵押的，抵押权实 现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 （8）抵押人将已抵押的房产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。 如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 五、房地产典当的风险 1、市场价格风险 房地产市场价格波动是决定市场风险的主要因素。市场风险也可以称之为政策风险。政策决定市场，市场影响政策。 房地产受国家宏观经济发展状况的影响较大，如经济发展过快、过热，国家实行货策政策调整，在经济发展过程中出现比较大的经济周其波动，市场泡沫严重等都可能导致房地产价格下跌，市场需求量萎缩。不公公对房地产典当，对整个房地产市场都会造成影响。 2、权利瑕疵风险 在房地产典当中，权利瑕疵是经常遇到的问题，主要包括三个方面： 一是土地使用权的典当，借款人出具的土地使用权证是真实的，也可以办理他项权利登记，但该土地取得时，借款人可能利用当地某些优惠政策存在欠缴有关税费问题（如：青苗补偿费、土地出让金等）。 二是工业用地和划拨用地典当。工业用地是特定用途，其取得土的成本价格较低，如果要改变土地用途则很难；划拨用地涉及到变成商业用地需要缴纳土地出让金问题。这两种地的抵押均要考虑其资金成本，合理确定贷款总额，更要考虑抵押物的现有用途。 三是兼并改制企业房地产典当。由于兼并改制出现资不抵债、破产清算，其优先受偿顺序中